コロナショックによる民泊収入への影響【実体験】

コロナによる民泊への影響 不動産投資
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ノッポ
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こんにちは、ノッポです。

コロナで民泊がヤバいって聞くけど、どれくらい影響受けてるの?

今回は、このような疑問にお答えすべく、私が運営する民泊がコロナ渦でどれくらい影響を受けたのか、リアルな実情をお伝えします。

✔︎ この記事を読むと分かること
  • コロナによる民泊の売上・稼働率の推移
  • 民泊が大打撃を受けたことからの学び
  • コロナ収束後の民泊参入はおすすめか

民泊と簡易宿所

みなさんご存知のとおり、民泊とは、住宅を活用して旅行者等に宿泊サービスを提供することです。

みなさんがイメージする「民泊」には、実は「民泊」と「簡易宿所」の2種類があります。

ただ、「簡易宿所をやってる」と言っても一般の人は「何それ?」となるので、どちらも区別せず「民泊」と呼んでいる人が多いです。

以下、2つの違いを簡単に説明します。

民泊

正確な意味で「民泊」というのは以下の場合です。

  • 年180日まで営業可能
  • 届出制(各都道府県もしくは政令市・中核市、特別区)
  • 住宅宿泊事業法にもとづく

簡易宿所

世間ではひとくくりに民泊と言われますが、以下の場合、正確には「簡易宿所」といいます。
「旅館業」という投資家も多いです。

  • 年365日営業可能
  • 許可制(各都道府県もしくは政令市・中核市、特別区)
  • 旅館業法にもとづく

「簡易宿所」は年間を通じて継続的に営業できるのが大きなメリットですが、その分、許可をもらうための条件や守るべき法律が厳しいです。

簡易宿所について詳しく知りたい方は、MINPAKU.Bizさんのページがおすすめです。

厚生労働省のHP等を参照しながら分かりやすくまとめられています。

民泊や簡易宿所を利用する人

民泊を始めた理由

私は、2019年から東京23区内で「簡易宿所」を5部屋営業しています。

はじめた理由は下記2点です。

  1. 宿泊ニーズの増加
  2. 新しいことへのチャレンジ欲

以下、順番に補足します。

宿泊ニーズの増加

  • アジア諸国の経済的成長
  • LCC(格安航空)の普及

などにより近年は訪日外国人が増えていますが、オリンピック開催によって勢いが高まるだろう、宿泊場所のニーズもさらに増加するだろうと考えました。

新しいことへのチャレンジ欲

ニーズの高まりに加えて、不動産賃貸業以外の新しいこと、面白いことにチャレンジしたかったのも簡易宿所(民泊)をはじめた理由です。

中古区分マンションの賃貸業メインでやってきた私にとっては、新たな試みでした。

新しい事業にチャレンジする意欲

民泊の売上と稼働率の推移

それでは、私の簡易宿所の売上稼働率の変化をお見せします。

※物件スペック:東京23区内、アクセス良好、ワンルーム×5部屋。

民泊の売上

コロナの影響を受ける前の2019年12月の売上を100%とした場合の、各月の比率がこちら。

民泊の売上推移

2020年3月の売上は、2019年12月比で43%

半減以下とはいえ、2,3月は想像より下がっていないですよね?

実は、売上のほとんどがキャンセル料なんです。

その後、コロナが理由のキャンセルは全額返金となったので4月以降の売上はガタ落ちして、なんと9%にまで下落。
(キャンセルポリシーは集客システムのAirbnbの方針に準拠しています。)

9%!!!

お金は大丈夫ですか?

ローンを使って物件を購入していたので、【返済は残ったまま・収入はほぼなし】という恐ろしい状況になっております。

一応、他の収入(住居として貸し出す不動産賃貸業の収入)があるので、メンタルは落ち着いていますが。。

民泊の稼働率

稼働率とは、1ヶ月のうちお客さんが泊まっている日数の割合です。

2019年12月の稼働率を100%とした場合の、各月の比率がこちら。

民泊の稼働率推移

2020年4月の稼働率は、2019年12月比で14%

グラフにはないですが、5月の予約数は2019年12月比で3%。かなり激しい落ち込みです。

正直、コロナがここまで長引くとは予想していませんでした。

コロナで民泊が受けた影響からの学び

今回のコロナショックで大打撃を受けた民泊業界。

私も苦しい状況ですが、同時に学びもありました。

コロナからの学び1:分散投資の重要性

投資をするときは対象を分散させて、リスクを分散させましょうというのがお約束。

これが分散投資です。

株式投資で例えると、1社の株を100万円買うのではなく、2社の株を50万円ずつ分散して買う。1社がつぶれても生きてはいけるよね、というやり方です。

分散投資をしていてよかった…というのが1つ目の学びです。

不動産賃貸業の安定感

具体的にいうと、民泊だけでなく不動産賃貸業もやっていてよかった、ということです。

コロナショック前は、賃貸業よりも民泊のほうがパフォーマンスは高かったので、賃貸用の物件を売って、そのお金で民泊を拡大することも検討していました。

ですが、これまで通り不動産賃貸業をメイン軸にしつつ、少しだけ民泊に投資するかたちだったので、民泊収入が激減した今もなんとか耐えられています。

宿泊に比べ、人が住む場所への需要は揺らぎにくいことが分かりました。

不動産賃貸業は民泊業に比べると安定感があると言えます。

不動産賃貸業の安定性

コロナからの学び2:固定費・人件費ゼロの事業の強さ

2つ目の学びは、固定費・人件費のかからない事業が強いということです。

観光業や飲食業などが絶大なダメージを受けていますが、収入減と同時に経営を苦しめているのが「固定費」「人件費」。

店舗を構えていれば賃料を払わなければならない、人を雇っていれば給料を払わなければならないですよね。

その点、不動産投資(とくに不動産賃貸業)を一人で行う限りは、

  • 固定費ゼロ(自宅で作業できるのでオフィス不要)
  • 人件費ゼロ(自分一人でもできるので従業員不要)

もともとの出費が少ないので、稼ぎが減ってもすぐには潰れないのです。

今後も、固定費や人件費のかからない事業を選んでやっていこうと考えています。

固定費と人件費がかからない事業

コロナからの学び3:新しいことを試す重要性

コロナがいつまで続くか分からない中、もしかすると私の旅館業は失敗に終わるかもしれません。

しかし、何かしら新しいことを試すのは学びが多いし、自分を成長させ続けるためにも大切だと確認できました。

簡易宿所にトライしたからこそ学べたことは、ざっくり以下のとおりです。

✔ ︎簡易宿所にトライして学んだこと
  • 旅館業法とは何か
  • 旅館業の許可申請のための条件
  • 簡易宿所スタートまでのタスク
  • 簡易宿所運営のノウハウ
  • コロナという不測の事態への対処法とマインド

他にも小さな経験をたくさんしています。

土地勘がないエリアで、近隣住民に宿泊所開設の説明会を開くのに、古いパブのようなお店を借りてしまったり恥ずかしい経験も…笑

これまで関わったことがない人(デザイナー・運営代行会社・清掃業者など)にお世話になることが増え、思い通りにいかないことも多く大変でした。

しかし、普段は会社の看板に守られたサラリーマンが、ひとりの事業者として外部の人と関わって信頼を築いていくという勉強になりました。

今後新たに宿泊施設を増やすことがあれば、そのときに活かせる知識も身につきました。

知識と経験が増える様子

コロナ収束後の民泊需要

日本だけでなく世界的にコロナが収まったら、再びインバウンドが回復して、宿泊場所の需要は高まると考えています。

しかし、コロナ収束後も、もしかしたら経済が回復せずに観光客が減るかもしれません。

また、オリンピックに向けてホテルが供給過多になっているという情報もあり、民泊参入は慎重になったほうがよいかもです。

ただ、 ピンチはチャンスとも言います。

今は民泊から撤退する人が増えて民泊物件が売りに出ているので、安く買えるなら仕込んでおくものもアリかもしれません。

(私は今のところ買いませんが…)

ノッポ
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宿泊業よりも、まずは安定な「賃貸業」の方をおすすめします。

コロナで民泊が受けた影響まとめ

コロナによって私の簡易宿所(民泊)が受けたダメージは以下。

ノッポ
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  • 東京23区内の民泊で利益が91%ダウン
  • 稼働率86%ダウン

ですが、いざとなれば家具付きの賃貸に切り替えれば問題ありません。

それよりもコロナショックから得られた以下の学びが大きいです。

  • 不測の事態に備えた分散投資が重要
  • 不動産賃貸業は安定感のある投資
  • 固定費・人件費ゼロの事業が手堅い
  • 新しいチャレンジは学びが多い、成長促進

今回の学びが皆さんにも活きれば嬉しいです

この記事を読み終えて、今回の学びが皆さんにも活きれば嬉しいです。

いつコロナの影響で会社が倒産・クビ・メンタル崩壊になるか分からないです。

収入の柱がサラリーマン所得だけに偏っているようでしたら、
この記事の分散投資を思い出して頂き、 是非サラリーマン以外の収集の柱を探してみてください!

時には失敗もあるかもしれませんが、きっとそれは今後に活きるはず!

ノッポ
ノッポ

1日も早く元の日常が戻ることを願っています。
それではまた!

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ノッポ

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30台中盤、仮セミリタイア(育休)中です。 貯金500万→不動産投資スタート→5年で純資産5000万円UP→法人設立→ブログ開始│目標はセミリタイア・海外移住│築古の区分ワンルームが投資のメイン

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