不動産投資の種類とメリット・デメリット【実体験あり:初心者向け】

不動産投資
この記事は約11分で読めます。

不動産投資に興味を持ち始めた方なら、どんな投資物件があるのか気になると思います。

bon
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不動産投資にはどんな種類があるの?

自発的に勉強するのが苦手な初心者でも始めやすい物件の種類は

そこで、不動産投資の種類とそれぞれのメリット・デメリットを

初心者の方にわかりやすくお伝えします。

ノッポ
ノッポ

アパート、区分、戸建てを今まで買ってきたので、

経験した身から説明してみるよ!

この記事を読めば、

初心者におすすめの不動産投資が何なのか

どんな行動から始めればよいのかが分かります。

ぜひ最後まで目を通してくださいね。

不動産投資の種類一覧

不動産投資は、物件の種類によって大きく4つに分けられます。

以下、順番に説明していきます。

物件種類1:一棟マンション

  • 一棟=マンション丸ごと
  • マンション=部屋と部屋の間にコンクリートが入っていることが多く、
    遮音性(音漏れを防ぐレベル)が高い

物件種類2:一棟アパート

  • 一棟=アパートまるごと
  • アパート=部屋間の壁が木造であり、遮音性が低い
    ※最近では遮音性の高い素材を使うことも増えてきてはいます。

物件種類3:区分マンション

  • 区分=マンションの一室

つまり、区分マンションを買うということは、

マンションのうち一部屋だけ(例えば502号室)を買うということです。

部屋ごとに買う人(持ち主、オーナー)が違うということになります。

物件種類4:戸建て

  • 戸建て=一戸建て、一軒家

これは説明するまでもないですね。

まとめると、不動産投資の物件の種類は大きく4つに分けられます。

不動産投資の物件の種類

 1:一棟マンション
 2:一棟アパート
 3:区分マンション
 4:戸建て

物件種類ごとのメリット・デメリット

上で述べた4種類それぞれに「新築」「中古」の区別があるので、

全部で8種類の不動産投資があることになります。

物件の種類ごとの特徴について表にするとこんな感じです。

エリアは首都圏と想定してください。

以下、順番に説明していきます。

1:一棟マンション(新築)のメリット・デメリット

メリット

  • マンション(建物)だけでなく土地も丸ごと自分のものになる
  • 長期にわたって家賃収入を得られる期待ができる
  • 新しいので手間がかからない
  • 銀行から評価されやすく、賃貸経営の実績があれば融資してもらいやすい
  • 頭金の割合が1割などで買える

デメリット

  • 物件価格が高い(都内だと2億円以上など)
  • そもそも銀行が何億もいきなり初心者へ貸してくれない
  • 頭金の割合が1割でも金額は数千万円かかる
  • 金額が高いので仲介手数料も数百万円かかる
  • 利回り ※ が低い
※利回りとは

利回りが低い=稼ぐ効率が低い、と思ってください。
この記事で書くと話がそれてしまうので、詳細は別の記事で説明します。

まとめ

初心者には、金銭面でハードルが高い

2:一棟マンション(中古)のメリット・デメリット

メリット

  • 新築より安く買えて、利回りが少し改善される
  • マンション(建物)だけでなく土地も丸ごと自分のものになる
  • マンションの耐用年数は47年 ※ なので、残りの年数が長ければ、
    ある程度の期間、安定した家賃収入を得られる期待ができる
  • 銀行が資産価値を評価しやすいので、比較的融資してもらいやすい
※耐用年数47年とは

建物が年々劣化するものの、47年は耐えられるだろうという年数のこと。
耐用年数を過ぎたら住めないというわけではなく、あくまで計算上の話。
銀行によっては築47年で建物の価値0円とみなすところもある。

デメリット

  • 頭金の割合が2割など、新築より割合が多くなりやすい
  • 古い物件だと、入居希望者が減って家賃収入が得にくくなる
  • 大きな修繕がいつ発生するか読みにくい(エレベータ交換で1000万円など)
  • 外壁を修繕するときは一棟丸々なので大金がかかる
  • 上記の発生時期や費用の見積もりを誤ると、取り返しがつきにくい

まとめ

新築より安いが、初心者には修繕費用や時期の見極めの面でハードルが高い

3:一棟アパート(新築)のメリット・デメリット

メリット

  • マンションより安く買える
  • 土地も丸ごと自分のものになる
  • 長期にわたって家賃収入を得られる期待ができる
  • 新しいので手間がかからない
  • 銀行から評価されやすく融資してもらいやすい
  • 頭金の割合が比較的低くても買える

デメリット

  • 耐用年数が22年と短い(マンションの半分以下)
  • マンションより安く買えるが、それでも新築だと高額になる(1億円など)
  • 利回りが低い

まとめ

買うために1億円くらいの借り入れをすることになるため、
次の物件を買えない可能性が出てくる。
ミスできないと考えると、初心者にはオススメできない

4:一棟アパート(中古)のメリット・デメリット

メリット

  • 新築アパートより安く買えて、利回りが高い
  • 土地も丸ごと自分のものになる
  • 中古マンションに比べると修繕費用が安め

デメリット

  • 中古でしかもアパートだと、入居者がつきにくく家賃収入を得にくい
  • 耐用年数が短いため建物の評価が低く、銀行から融資を得にくい
  • 頭金の割合が2~3割など、大きくなりやすい

まとめ

銀行からお金を借りにくいので、銀行探しを頑張る必要がある。
借りられても自己資金が多くなる可能性が高い。
安めとはいえ、初心者には、金銭面でハードルが高い

5:区分マンション(新築)のメリット・デメリット

あえて最初に まとめ を言います。

まとめ

初心者は絶対に買わないでください。カモられます。

一応、メリット・デメリットも書いておきます。

メリット

  • 圧倒的に管理が楽(不動産会社が色々世話をやいてくれる)
  • サラリーマンが手を出しやすい金額のものが多い(3000万円など)
  • 最初の手出しが0円で買えることが多い(キャッシュバックの噂もあり)

デメリット

  • 基本的に、不動産会社が無知なサラリーマンをカモに販売しているものです。
  • 楽に入手できるように世話をやいてくれる手間賃も
    物件を紹介するための無料セミナーの費用も、購入費用に上乗せされています。
  • 「毎月●千円払うだけでマンション=資産が手に入る」
    「マンションが毎月家賃収入を稼いでくれて安泰」
    「節税対策におすすめ」「35年後は年金代わりになる」
    という謳い文句に乗せられないでください。
  • 2〜3件買ったらそれ以上なかなか借り入れできないので、
    不動産会社に相手にされなくなります。

※不動産会社の営業マンが、必ずしも騙そうとしているわけではありません。
 会社から研修を受け、素直に勧めている場合も多くありますので。

6:区分マンション(中古)のメリット・デメリット

メリット

 ワンルーム(20㎡くらい)を想定して書きます。

  • 新築の区分より安く買えて、利回りが高い
  • 価格が小さいので初心者でも銀行から借り入れしやすい
  • 新築区分1件(2800万円など)買うより、多くの中古区分(700万×4戸など)を買える
  • 複数の区分を異なるエリアで買えば、リスク分散になる
  • 数が多いので駅近など好条件の物件を買える
  • 入居者をつけやすく家賃収入が安定しやすい(空室期間を最小限に抑えられる)
  • 比較対象がたくさんあり、購入価格や家賃の相場がわかりやすい
  • 金額が小さいので次の買い手が見つかりやすい(売却しやすい)
  • 今後単身者が増えていく(晩婚化、高齢者の死別、外国人労働者)

デメリット

  • 土地は所有する区分の面積の割合しか自分のものにならず、
    土地の資産価値が低い
  • そのため銀行の評価も低くなりがちで頭金の割合が1〜2割になる
  • 区分の数を増やすためには、その度に契約や銀行探しをすることになり面倒
  • 1戸では利益が小さく、モチベーションが上がりにくい
  • 1棟と違い1部屋しかないので空室時=家賃収入0%(複数の区分を持てば問題なし)

まとめ

頭金1〜2割が必要になるが、元々物件価格が安いため100~200万円程度で始められる。
比較対象が多いため、金額が高いか安いか判断しやすい。
地味だが着実に稼ぎやすく、初心者にはオススメ
銀行探しは大変ですが、この問題を解消する方法を記事の最後に書きます。

7:戸建て(新築)のメリット・デメリット

まとめ

マイホームが欲しい人に向けて売られているため金額の上乗せが大きい。
そもそも投資物件としてナシ
民泊などに活用できるならアリだが、初心者にはハードルが高い。

8:戸建て(中古)のメリット・デメリット

メリット

  • 建物と土地が丸ごと自分のものになる
  • 木造のためリフォームしやすい
  • 格安物件(300万円など)を現金買いすれば、ローンがないため家賃収入が
    そのまま収入になる(キャッシュフローが良い)
  • 中古アパート一棟よりは修繕規模が小さい
  • 一度入居してもらえれば長期入居が見込める
  • 賃貸戸建ての数が少ないので希少性がある

デメリット

  • 格安物件(ボロ家など)を買ってリフォームする場合、修繕費が読みにくい
  • 木造は耐用年数22年のため、古い物件だと銀行から融資を得られない
  • すべて自己資金で買うことになる

まとめ

ボロ戸建てを安く購入できても、初心者には修繕面でハードルが高い
しかし、少ない現金でローンなしで買えて、家賃も入るので、
DIYや修繕の見極めを頑張れるなら初心者でもアリ。

初心者におすすめの不動産投資はコレ

私が初心者の方にオススメしたいのは、中古の区分マンションへの不動産投資です。

初心者におすすめの不動産投資、具体例

具体的には、築15年〜25年の中古区分マンションを狙いましょう。

耐用年数が20年〜30年くらい残っているため、銀行から融資をしてもらいやすいです

頭金は1〜2割ですが物件価格が小さいので、そこまで現金が必要ではありません。

実際、私は5年で30件ほど区分を買って来ましたが、すべて現金の手出しは50万〜200万円でおさまっています。

比較対象が多いので初心者でも安い物件を見つけやすいです。

また金額も小さいため、売却に出すと購入希望者も多く、初めて買った区分でも売却して利益が出ました。

初心者の不動産投資(区分)の始め方

では、具体的にどんな行動から始めればよいのでしょうか?

自分で物件を探して、自分で銀行に融資申込みに行けばよいのか?

もちろんそれが一番いいです。

でも、初心者でそれは、難しすぎる感じがしませんか?

そういう方には、中古の区分マンションを紹介しているセミナーをオススメしています。
新築区分マンションを買わせるセミナーはNGです!)

私も最初は色々なセミナーに8回くらい参加しましたし、セミナーをしていた会社から購入したこともあります。利益もちゃんと出ました^^

中古ならセミナーで買っても大丈夫な理由

正直な話、自力で物件を見つけられないぶん、セミナー経由で物件を購入する方が割高になる可能性が高いです。(ご飯でも、自分で料理しないぶん、お店で食べると高くなりますよね?でも、お店の利益が乗るからしょうがない。不動産も同じです。)

ただ、中古だと初心者でもインターネットを使って比較対象物件を調べられる分、不動産会社のぼったくりが横行しにくい特徴があります。

※比較対象が多いのが中古区分のいいとこなので、やたらと割高な物件でないかどうかは絶対精査しましょう

第一歩を踏み出す手として、セミナーを活用するのは有効です。勉強もできちゃいますし、何より無料です。

また、不動産会社がつながりのある銀行を紹介してくれるというメリットもあります。

初心者が好条件で銀行から借りるのは難しい

自分で初めて銀行からお金を借りようと思うと、なかなか貸してくれません。

銀行は実績のない初心者にお金を貸すのにかなり慎重だからです。

そりゃそうですよね。銀行は不動産に詳しいわけではありません。
本当に買おうとしている物件から安定収入を得られるのか、銀行からすると初めての人の持ち込んだ物件を信用しにくいですから。

初心者でも好条件で銀行から借りる方法

しかし、【不動産会社から紹介を受けた】という信用があると、

銀行は今まで関わってきた不動産会社との間に信頼があるため、
「その業者の紹介する物件でいままで不良債権になったことはないぞ」
「その業者の物件なら安定収入が見込めるだろう」
過去の実績から融資をしてくれます

銀行探しなど自力で一から始めるのはハードルが高いなと思う人は、セミナーに行ってみてくださいね。無料なので何もデメリットがありません。

セミナーが無料である理由

さきほどから、セミナーは無料と伝えていますが、「タダより怖いものはない」と思った方もいるかもしれません。「無料の裏には何かがある」と。

私も最初はそう思っていました。実際、割高な物件を紹介する会社はそこで利益を得ているのでしょう。

では、通常価格の物件を紹介してくれる業者もなぜ無料でセミナーをやるか?

それは、不動産の仲介は1発でも儲かるのと、顧客がリピーターになってくれることで業者にもメリットがあるからです。

不動産の仲介は1回の取引で何十万円、何百万円と儲けることができます。

また、一度物件を買ってもらって顧客から信用が得られれば、さらに物件を増やしたくて買い増しする時、売る時と同じ顧客がリピーターになってくれ、何度も不動産仲介が成り立ちます。

無料のセミナーでも集客したいのは業者にもメリットがあるためです。

行動する(○) / 考え続けて動かない(☓)

最初から安い物件・自分に最適な物件種類を見つけようとして、数年経っても1件も買えないままの人を多く見てきました。

ですが、初心者でいきなりプロのような目利きは無理です。

私も、悩んで時間が経つくらいなら行動してみようと、まずセミナーに行って勉強したのが始まりでした。

ぜひ、行動の第一歩を踏み出してみてください。

以下のセミナーは、私が区分を買ったときにお世話になった不動産会社によるものです。
中古区分の不動産だけでなく、将来の不安についても学ぶことができます。

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それではまた!

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ノッポ

ノッポ

30台中盤、仮セミリタイア(育休)中です。 貯金500万→不動産投資スタート→5年で純資産5000万円UP→法人設立→ブログ開始│目標はセミリタイア・海外移住│築古の区分ワンルームが投資のメイン

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