ワンルームマンション投資のための基礎用語

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青色申告

確定申告の種類の一つで、青色の用紙を使って申告することから「青色申告」と言われる。

不動産の取引状況や経営状況を帳簿に記帳して申告することで、

  • 青色申告特別控除(最高65万円)を受けられる
  • 青色事業専従者給与を必要経費にできる
  • 純損失の繰越控除と繰戻しができる

など税法上のメリットがある。

頭金

物件購入のためローンを契約する際に、一定額支払うお金のこと。

物件価格 − ローン借入額 = 頭金。

ROI(アールオーアイ)

Return On Investmentの略称。

「投資収益率」や「投資利益率」とも呼ばれる。

投資に対してどれだけ利益を得られたかを表す指標で、「利益金額÷投資金額」で計算できる。

数値が高いほど、投資が効果的にできているということ。

RC造(アールシーぞう)

建物構造の一種で、鉄筋コンクリート(Reinforced Concrete)造の略。

鉄筋とコンクリートを組み合わせることで、引張力(引っ張る力)と圧力に強く、マンションの強度を高めている。

耐震性、耐火性にも優れている。

イールドギャップ

イールド=利回り。

投資利回りと長期金利との差のこと。

不動産投資では、物件の表面利回りと借入(ローン)金利の差を指す。

イールドギャップが高い方が望ましい。

一般媒介契約

媒介契約の一種。

物件の売主や買主が、複数の宅地建物取引業者に依頼できる媒介契約のこと。

売主や買主が、自分自身で取引相手を探して契約を結ぶこともできる。

なお、一般媒介契約はさらに「明示型」と「非明示型」の2つに分かれる。

(1)明示型の一般媒介契約
当初依頼した宅地建物取引業者に対して、重ねて依頼した他の宅地建物取引業者の名称と所在地を通知する義務がある。

(2)非明示型の一般媒介契約
当初依頼した宅地建物取引業者に対して、重ねて依頼した他の宅地建物取引業者の名称と所在地を通知しなくてよい。

インカムゲイン

資産を持っていることで得られる利益のこと。

不動産投資では、所有する物件から得られる家賃収入のこと。

AD(エーディー)

入居者を募集する際に仲介会社に支払う広告費のこと。

入居付けが難しい物件の場合は、入居者を積極的に見つけてもらえるよう仲介会社にADを多く支払うことがある。

SRC造(エスアールシーぞう)

建物構造の一種で、鉄骨鉄筋コンクリート(Steel Reinforced Concrete)造の略。

鉄筋コンクリートの芯に鉄骨を入れることで、RC造よりもさらに、引張力(引っ張る力)と圧力に強く、マンションの強度が高い。

耐震性や耐火性も、RC造より優れている。

S造(エスぞう)

建物構造の一種で、鉄骨(Steel)造の略。

建物の躯体に鉄骨を用いており、耐震性に優れている。

オーナーチェンジ

賃貸物件の入居中に、物件の所有者(オーナー)が変わること。

賃貸物件に入居者が住んでいる状態で、所有者(オーナー)が物件を売ること。

オーバーローン

物件を買うのに必要な金額以上の融資を受けること。

管理会社

物件の管理に関する様々な業務(清掃、設備点検、家賃徴収など)を行う会社。

サラリーマン大家、兼業大家は、よい管理会社を選ぶことで楽に効率よく不動産賃貸業を進めることができる。

客付け

不動産売買に応じる顧客を見つける仲介会社。客付け業者とも言う。

キャッシュフロー

収入から支出を差し引いて、手もとに残るお金の流れのこと。

キャピタルゲイン

購入価格と売却価格の差額によって得られる利益のこと。

不動産投資では、物件購入時と売却時の価格差によって得られる収入のこと。

共用部分

区分所有権建物(所有しているワンルームマンションなど)で、専有部分以外の建物の部分のこと。

  • 性質上、区分所有者が共同で使用する部分(エントランス、階段、エレベーター、廊下、バルコニーなど)
  • 建物の付属物(専有部分外にある電気・ガス・水道設備など)
  • 管理規約により共用部分とされた部分(管理人室、集会室など)

共用部分の持分は、原則、各共有者の専有部分の床面積の割合に等しい。

減価償却

経年劣化がある物件(建物や設備)の購入代金について、毎年分割して経費計上すること。

減価償却費の計算方法には、毎年一定の金額を償却する「定額法」と毎年一定の割合で償却する「定率法」がある。

原状回復

現在の状態を本来の状態(元あった状態)に戻すこと。

例えば、建物賃貸借契約が解除された場合、借主は物件を契約締結以前の状態に戻さないといけない(原状回復義務)。

ただし、賃貸借契約の場合には、契約に定められた使用方法に従って通常の使用をしている限り、経年劣化についてはそのまま返還してよい。

固定金利

借入時の利率を最後まで変えずに利息を計算する金利のこと。

融資後に市場の金利が上がっても影響を受けない、返済額が確定するので資金計画が立てやすい、というメリットがある。

指値(さしね)

物件の売買においては、買主が指定する購入希望価格のこと。

サブリース

転貸借のこと。

不動産会社が所有者(オーナー)から物件を一括で借り受け、一般の入居者に転貸すること。

オーナーは入居者と直接の契約関係にないため、入退去時の手続きが不要、家賃回収の手間が省けるなどのメリットがある。

実質利回り

年間家賃収入から年間諸経費(管理費、修繕積立金など)を差し引いた数字を、物件購入価格で割って算出した利回り。

ネット利回りとも言われる。

借地権

建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう(借地借家法第2条)。

借地権者は、地主に対して地代を支払うが、土地の固定資産税等は不要。

修繕積立金

マンションの共用部分を修繕するために、区分所有者が毎月徴収される積立金のこと。

負担額が大きいので、区分マンション購入時には確認必須。

専属専任媒介契約

媒介契約の一種。

物件の売主や買主が、依頼した宅地建物取引業者以外の業者には依頼できない媒介契約のこと。

売主や買主が、自分自身で取引相手を探して契約を結ぶこともできない。

専任媒介契約

媒介契約の一種。

物件の売主や買主が、依頼した宅地建物取引業者以外の業者には依頼できない媒介契約のこと。

売主や買主が、自分自身で取引相手を探して契約を結ぶことはできる。

団体信用生命保険

ローン返済中に契約者が死亡した場合や高度障害状態になった場合に、ローンの残金が保険金により弁済される制度。

家族にローン返済の義務がないというメリットはあるが、保険料が毎月のローン金利に上乗せされる点を考慮する必要がある。

仲介手数料

不動産売買の仲介を不動産会社に依頼した場合に、売買が成立したら不動産会社へ支払う報酬(手数料)のこと。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められている。

  • 売買代金が200万円以下の場合、売買代金の5%+消費税
  • 売買代金が200万円~400万円以下の場合、売買代金の4%+2万円+消費税
  • 売買代金が400万円を超える場合、売買代金の3%+6万円+消費税

ノンバンク

銀行以外の金融機関のこと。

預金の受け入れは行わず、お金を貸す業務に特化している。

銀行に比べて金利が高い傾向にある。

消費者金融会社・事業者金融会社・信販会社・リース会社・クレジットカード会社・住宅金融専門会社などが当てはまる。

ハザードマップ

自然災害による被害予測範囲や避難場所、防災関係施設の位置などを表示した地図のこと。

表面利回り

年間家賃収入を、物件購入価格で割って算出した利回り。

グロス利回りとも言われる。

フリーレント

入居後最初の数ヶ月の家賃を無料にする契約のこと。

入居者にとっては引っ越しに伴う初期費用を抑えられるメリットがある。

フルローン

物件を購入するのに、自己資金なしで、すべて金融機関からの借り入れで資金を調達するローンのこと。

変動金利

経済情勢等によって変わる金利のこと。

融資後に市場の金利が上昇しなければ、固定金利に比べて低金利で済むというメリットがある。

法定耐用年数

法で定められた減価償却の年数のこと。

建物構造によって年数は異なる(木造22年、RC造47年など)。

マイソク

物件の概要、間取り図、地図などをまとめた資料のこと。

客付会社は、マイソクを元に不動産広告を作成することが多い。

元々は物件資料を作成する会社の名前だったが、今は資料そのものをマイソクと呼んでいる。

元付け

不動産売買の依頼を顧客から直接受けている仲介会社。

元付け業者とも言う。

家賃保証会社

賃貸借契約で借主(入居者)の連帯保証人を代行する会社のこと。

連帯保証人に代わって、入居者が滞納した家賃を一時的に立替えて支払う。

貸主にとっては、入居者が家賃を滞納しても家賃収入が途切れないというメリットがある。

レバレッジ

てこの原理、の意味。

借入金を利用することで、少ない自己資金に対して大きな投資効果を得ようとすること。

ローン特約

金融機関等からの融資が不成立になった場合、買主が売買契約を白紙に戻せるという内容を、売買契約書に盛り込んでおくこと。

ワンルームマンション

1つの居室(ワンルーム)、トイレ、バス、キッチンなどがコンパクトに配置されたマンションのこと。

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ノッポ

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30台中盤、仮セミリタイア(育休)中です。 貯金500万→不動産投資スタート→5年で純資産5000万円UP→法人設立→ブログ開始│目標はセミリタイア・海外移住│築古の区分ワンルームが投資のメイン
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