前回の記事で、当たり物件について書きましたが、当たりがあればハズレもあります。
不動産投資でハズレ物件を買いたい人はいないと思いますが、ハズレ物件がどんなものなのか知っておきたい人は多いのではないでしょうか？
そこで今回は、
- 不動産投資のハズレ物件とはどんな物件？
- どうやったらハズレ物件を避けられる？
などを、30件以上の区分を購入して、5年で純資産を10倍以上に増やした私がお伝えします（純資産の推移はこちら）。
実際に「これはハズレ！もう嫌だ！」という物件に出会ったことがあるからこそ書ける内容です。笑
ぜひ最後までチェックしてください。
ハズレ物件とはどういうもの？
私の思う「ハズレ物件」とは、持っているとコスパが悪い物件です。
私がいま実際に持っている物件で、すぐにでも手放したい「ハズレ物件」は以下のものです。
- 築32年、17平米のワンルーム
- 私鉄のマイナー駅から徒歩4分
- 家賃4.7万円でエリアの相場くらい
- マンション全体の管理状態が良くない
- 入居者が夜逃げした（しかも2人連続）
- 家賃滞納なしと聞いて買ったら初月に滞納発生
- 前所有者は、新築アパート系の悪評高い大手不動産会社
購入価格が500万円と相場より安かったものの、毎月のキャッシュフローのわりに、労力と時間がかかり、コスパの悪い物件だと感じています。
私はスピリチュアルなタイプではないですが、一言でいうと“負のオーラがある”物件だと思います。笑
なぜハズレ物件を買ったのか？
私が上記のハズレ物件を買ってしまった理由はいたって単純。
相場より安い500万円で売りに出ていたからです。
同じマンションの他の部屋を530万円で買って、600万円で売れた経験があったので、「500万円は安い！」と飛びついてしまいました。
530万円で買った区分では何もトラブルがなかったこともあり、「今回も大丈夫だろう」と安心しきっていたのだと思います。
ハズレ物件を今後どうするか？
上記のハズレ物件は、1日でも早く売却したいです。
本当にサッサと縁を切りたい！泣
ですが、夜逃げした人の後処理で手こずっていたので、売るに売れませんでした。
夜逃げするような人が住んでいただけあって（？）、部屋の中が色々ひどかったんです。
- 家具、家電、布団などすべて置きっぱなし
- お風呂や水回りに、油脂やカビのような黒ずみ
- 100匹くらいのG（地獄のような有様でした＞＜）
残置物撤去や、G駆除（害虫駆除は『くらしのマーケット』を利用しています）、原状回復がようやく落ち着いて、次の入居者を不動産会社さんに頑張って探してもらっています。
入居者がいる状態のほうが、物件を高く売りやすいので、早く次の入居者が決まることを願っています。
ハズレ物件を避けるためにできることは？
上記のハズレ物件を買ってしまったことは失敗でした。
が、同じ失敗を繰り返さなければいいんです！
ハズレ物件を二度と買わないようにするために、そして、買ったあとにハズレ物件にしないようにするための【再発防止策】を考えました。
- 物件の売主に、入居者の家賃の振込履歴を見せてもらう
- 家賃保証会社を引き継げる物件だけを買う
- 家賃保証会社の保証範囲を確認する
- 家賃が安い場合は“それなりの人”が入居する可能性を考えておく
順番に補足します。
再発防止策1：家賃の振込履歴の確認
ハズレ物件を避けるための再発防止策1つ目は、【物件の売主に、入居者の家賃の振込履歴を見せてもらう】です。
物件を買う前に、入居者の家賃滞納がないかどうかを売主に確認するのは当然ですし、私もやりました。
が、売主に嘘をつかれたらおしまいです。
なので、売主にお願いして、実際の振込履歴まで見せてもらうようにしましょう。
売主がそれを断るようなら、やましいことがある（入居者の滞納を隠している）可能性があります。
注意1）家賃保証会社がついている場合は確実に家賃が振り込まれていますので、振込履歴を見せてもらうことはしません。
注意2）振込履歴を見せてもらうことは手間でもあるので、仲介会社に嫌われる可能性もあります。それなりのリスクがあるから安いと割り切ることも大事です。
再発防止策2：家賃保証会社の引き継ぎ
ハズレ物件を避けるための再発防止策2つ目は、【家賃保証会社を引き継げる物件だけを買う】です。
家賃保証会社をつけていないと、入居者が家賃を滞納したときにオーナー（or賃貸管理会社）が家賃の回収（取り立て）をしないといけません。
回収できなければ、オーナーの自分が泣きをみることになります。
なので、家賃保証会社は必ずつけておきましょう。
ただ、物件の売買時に、家賃保証会社を引き継げない場合もあります。
引き継げない場合は、リスクがある分、値下げ交渉をしましょう。
可能であれば、家賃保証会社を引き継げる物件だけを買うようにしたほうが安全です。
再発防止策3：家賃保証範囲の確認
ハズレ物件を避けるための再発防止策3つ目は、【家賃保証会社の保証範囲を確認する】です。
家賃保証会社がついている場合でも、その保証範囲にはバラつきがあります。
私のように入居者に夜逃げされたときのためにも、毎月の家賃のほかに、以下の費用も負担してくれる保証会社であることが望ましいです。
- 滞納時、明け渡し訴訟の費用
- 残置物撤去費用
- 原状回復費用
家賃保証会社の保証範囲は、仲介会社に確認しておくようにしましょう。
再発防止策4：入居者の質の覚悟
ハズレ物件を避けるための再発防止策4つ目は、【家賃が安い場合は“それなりの人”が入居する可能性を考えておく】です。
500万円程度の物件だと仕方ないのですが、家賃も5万円未満と安めになることが多いです。
安い家賃で住む人の属性や性質は、おのずと決まってきます。
あまり言葉は良くないかもしれませんが、率直に言うと、入居者の質が低いです。
中にはマトモな人もいるので、あくまでも傾向です！
もちろん、安い物件に限ったことではないですが、安い物件ほど、家賃滞納や夜逃げといったトラブルに巻き込まれやすいかもしれない、と考えてから買った方がいいでしょう。
物件買うの怖くなってきた。笑
ごめんごめん！
今回の件で、今後は家賃5万円以上にできる物件しか買わないと決めたよ。
みなさんも怖がらせてしまったかもしれませんね。
でも、上述のとおり、保証範囲のしっかりした保証会社をつけておけば、そんなに心配しなくて大丈夫です。
私も夜逃げという最悪パターンを2回も経験していますが、物件購入後に保証範囲が広い保証会社をつけていたおかげで、費用面のマイナスはほぼナシで済みました。
物件内がひどく荒れていたので原状回復や虫の駆除に時間がかかり、次の入居者がつけられず、その間の家賃を取り損ねるというマイナスはありましたが。
事業は、ときに上手くいかないこともある！笑
その他の再発防止策
「ハズレ物件」といっても、どのような点でハズレなのかは様々です。
他にも、以下のような工夫でハズレ物件を避けられることがあります。
- 原則、買う前には現地を見に行く
- 管理状態の悪そうな物件は買わない
- 安い家賃でしか貸せない物件は買わない
物件探しで失敗しないためのチェックポイントは、下の記事にまとめています。
この機会にぜひお読みください！
効率よく不動産投資の知識を身につけたい方は、スクールに通うのも選択肢の1つです。
無料の体験学習会から参加されてみてはいかがでしょうか？
まとめ：ハズレ物件を買ってしまったら素早く手放す！
本日のまとめです！
私の思う「ハズレ物件」とは「持っているとコスパが悪い物件」のこと。
不動産投資を長くやっていると、多少の当たり・ハズレはどうしても出てくるので、ハズレ物件に出会ってしまうのは仕方ない面もあります。
ただ、できるだけハズレ物件を避けるためには、
- 物件の売主に、入居者の家賃の振込履歴を見せてもらう
- 家賃保証会社を引き継げる物件だけを買う
- 家賃保証会社の保証範囲を確認する
- 家賃が安い場合は“それなりの人”が入居する可能性を考えておく
などの工夫ができます。
ハズレ物件に出会ってしまったときには、がんばって持ち続けるより、（銀行の融資の決まりに抵触しない範囲で）できるだけ早く手放すのがいいと私は考えています。
それではまた！
堅実リーマン
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