不動産投資をこれから始めたい方の中には、
- 不動産投資の物件はどうやって購入すればいい？
- 購入の手続きで気をつけることはある？
と疑問に思う方もいますよね。
今回は、今まで30件以上の中古区分マンションを買ってきた私が、不動産投資の物件購入のフローについてお話します。
- 不動産投資の物件購入の流れがわかる
- 物件を買うために必要な手続きがわかる
- 諸手続きで気をつけるべきことがわかる
ぜひ最後までチェックしてください！
購入手続き1：買付証明書を提出する
買いたい物件を見つけたら、「買いたいです！」という意思表明のために、不動産会社に『買付証明書』という書類を提出します。
買付証明書は、不動産屋さんに物件を買いたい旨を伝えればもらえます。
必要事項を記入して、押印すればOKです。
ローンを使う場合は、「ローン特約あり」と書きましょう。
「ローン特約あり」と買いておけば、銀行のローン審査が通らなかったとき、話を白紙に戻せます。
買付証明書は契約書ではないので、提出したからといって必ず物件を買わなければいけないわけではありません。
逆に、買付証明書を提出しても、自分が絶対にその物件を購入できると約束されるわけでもありません。
不動産会社によって異なりますが、
- 1番最初に買付証明書を出した人が優先的に物件を購入できる（先着順）
- より高い金額で買付証明書を出した人が物件を購入できる（金額順）
- ローンなしの買付証明書を出した人が物件を購入できる（現金優先）
という場合があります。
不動産会社に聞けば、上のどのパターンなのか教えてもらえます。
購入手続き2：印鑑を作る
契約書に押印するために実印が必要になるので、持っていない方は作っておきましょう。
不動産売買契約書は、認印でもよいとされることもありますが、銀行にローンをする場合の契約書には実印が必須です。
いずれにせよそのうち必要になるので、印鑑を作って実印登録しておきましょう。
私は楽天で作りました。
購入手続き3：銀行を開拓する
次は、買おうとしている物件の情報を持って、お金を貸してくれる金融機関を探します。
不動産投資の実績がない個人がメガバンクから借りるのは99.9%無理なので、小さい銀行や信用金庫などにあたりましょう。
メガバンクは、実績を積んだ今でも相手にしてくれません笑
銀行の開拓の方法は、こちらに詳しく書いています！
見込みのある銀行が見つかったら、ローン審査の申し込みもしておきます。
購入手続き4：売買契約をする
いよいよ売買契約です！
不動産会社が売買契約書を作成しているので、契約日までに事前に契約書案を見せてもらいましょう。
目を通して不安な点があれば質問したり、契約書案に追記してもらったりします。
私が特に気をつけてチェックしているのは下記の点です。
- ローン特約の旨が書かれているか
- 家賃や管理費等の金額が合っているか
- 所有権移転の前に入居者が退去したときの取り決めが書かれているか
- 設備等に不具合があったとき売主・買主のどちらが費用負担するのかが書かれているか
契約は、不動産会社に出向いてすることが多いです。
投資物件や不動産会社により異なりますが、契約時に購入価格の5〜10％の手付金を払います。
手付金は、契約が白紙になった場合には戻ってきます。
購入手続き5：銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ
ローン審査に通ったら、銀行（金融機関）と金銭消費貸借契約を結びます。
このときまでに実印が必要です。
手続きは、銀行側に言われる通りに対応すればOKです。
購入手続き6：司法書士と打合せをする
登記（物件の所有権を売主から買主に移転する登記）は司法書士が行います。
はじめはツテもないですし、司法書士を自分で探すのは難しいですよね。
不動産会社や銀行に言えば司法書士を紹介してもらえるので、その人にお願いすればOKです。
登記は決済日に行われます。
事前に打合せをして、司法書士に言われるとおり、登記に必要な書類を渡しておきます。
司法書士によって手数料が全然違うので、2件目に備えて自分で探すのもアリです！
購入手続き7：火災保険に申し込む
火災保険も、自分で探すのは難しいと思います（ありすぎて決められない！）。
不動産会社や銀行から教えてもらったところに申し込めばOKです。
決済の数日前には火災保険に申し込んでおき、決済日（所有権が買主の自分に移る日）から火災保険が適用されるようにします。
購入手続き8：不動産管理会社を決める
私は、不動産投資をはじめてしばらくは、管理会社を使わずに自主管理していました。
管理会社を使うようになってからも、知人から紹介されたところにお願いしています。
自分で管理会社を探したことがないので具体的なアドバイスができないのですが、不動産会社に言えば紹介してもらえると思います。
購入手続き9：決済をする
決済は、ざっくり言うと、物件の買主が売主にお金を払う行為です。
ローンをした銀行（金融機関）に、不動産会社と売主と買主が集まって行うことが多いです。
購入手続き10：家賃の振込を確認する
自分の口座に、物件の入居者から家賃が振り込まれているか確認しましょう。
初めて入金確認したときは、心おどりました！
購入手続き11：不動産取得税を払う
納付書（払込書）が届いたら、不動産取得税を支払います。
中古区分マンションだと、数万円です。
購入手続き12：固定資産税を払う
毎年5月ごろ、納付書（払込書）が届いたら、固定資産税を支払います。
まとめ：不動産投資の物件購入は意外とカンタン
不動産投資の物件購入の流れは以下のとおりです。
- 買付証明書を提出する
- 印鑑を作る
- 銀行を開拓する
- 売買契約をする
- 銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ
- 司法書士と打ち合わせ
- 火災保険に申し込む
- 不動産管理会社を決める
- 決済をする
- 家賃の振込を確認する
- 不動産取得税を払う
- 固定資産税を払う
最初は、お願いする司法書士や管理会社などは、人からの紹介でOK！
手続きも、不動産会社などから言われるままに対応すれば、基本的に問題ないです。
なので、購入手続きで難しいことはそんなにありません。
キモは、ローンできる銀行（金融機関）の開拓だと思います。
こちらの記事は、ぜひチェックしてください！
それではまた！
堅実リーマン
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