不動産投資で銀行開拓して融資を得る方法【手順はたった3つ】

不動産投資の銀行開拓 不動産投資
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ノッポ
ノッポ

こんにちは、ノッポです。

不動産投資の初心者
不動産投資の初心者
  • 買いたい物件を見つけたので融資を申し込みたい
  • でも、どうやって銀行を開拓すればいい?
  • 銀行への電話や訪問、どうすればうまくいく?

この記事では、上記の悩み・疑問を解決します。

不動産投資で8行ほど開拓して借りてきた私が、銀行(金融機関)を開拓する手順と工夫していることを具体的にお伝えします。

✔︎ この記事を読むと…
  • 銀行を開拓する具体的な方法がわかる
  • 融資を得やすくするポイントがわかる

銀行(金融機関)を紹介してもらおう

まず、自分で銀行(金融機関)を開拓する前に、

  • 購入物件の不動産仲介業者が提携している金融機関がないか
  • 知人から紹介してもらえる金融機関がないか

を確認しましょう。

不動産仲介業者の提携金融機関

不動産投資の初心者にとって、もっともハードルが低いのは、不動産仲介業者の提携金融機関を利用することです。

金融機関は、実績も信頼関係もない初心者にお金を貸すのに、当然ながら慎重です。

しかし、不動産仲介業者との間には信頼関係があるので、「業者から紹介された人」となれば話は違ってきます。

  • その業者が間に入ってくれるなら大丈夫そうだ
  • その業者の物件なら安定収入が見込めるだろう

と金融機関は思ってくれるので、提携ローンという形で比較的少ない頭金や金利で融資をしてくれることがあります。

よって、まずは、購入物件の不動産仲介業者が提携している金融機関がないかどうかを確認し、ある場合はその融資条件も確認するようにしましょう。

もちろん、紹介された金融機関だからといって、好条件の融資になるとは限りません。

諸条件を検討してから融資を申し込みましょう。

銀行への融資申し込み

知人からの紹介

周りに不動産投資をしている人や税理士の知人がいる場合は、その人から金融機関を紹介してもらうのもオススメです。

紹介者のツテがあることで、自分だけで当たるよりは信用を得やすいので、融資してもらいやすくなります。

紹介者とは属性(勤務先、勤続年数、年収、貯金額など)が違うので同じ条件で融資してくれるとは限りませんが、

その金融機関が不動産賃貸業に対して融資可能であることがわかるだけでも収穫です。

日本政策金融公庫は紹介必須

とくに、日本政策金融公庫は、必ず紹介で当たりましょう

理由は2つです。

1)支店が固定される

最初にコンタクトをとった支店としか取引できなくなるリスクがあります。

なので、最初に当たった支店から融資を断られても、データがその支店に残っていると他の支店で再度融資を検討してもらうことができません

チャンスを逃したら痛いので、必ず、融資実績のある人から有望な支店を紹介してもらいましょう

2)融資姿勢の違いが大きい

支店や担当者によって融資姿勢が違うのは、どの金融機関でもあることですが、その差が非常に大きい印象です。

A支店では頭金1割のところ、B支店では4割必要だったとか。
A支店では20年融資であったが、B支店では10年融資であったとか。

融資条件ができるだけ良い支店・担当者に当たるために、紹介してもらうのが吉です。

とは言うものの、実際に紹介で電話をしてもと、近場の支店に回されることも多いですが…。

(なお、上記は同じ申込者が2つの支店に訪問しているわけではないので、属性が異なることによる融資条件の違いかもしれません。参考程度まで。)

知人から銀行を紹介してもらう

自分で銀行(金融機関)を開拓しよう【手順はたった3つ】

不動産会社や知人からの紹介で良い金融機関が見つからなかった場合は、自分で開拓するしかありません。

以下、開拓の手順と注意点を説明していきます。

開拓の手順1:金融機関のリストアップ

金融機関をリストアップするのに、私はGoogleマップを使っています。

Googleマップで自宅または勤務先

「最寄駅名 銀行」「最寄駅名 信用金庫」「最寄駅名 信用組合」

を検索して、ヒットした金融機関をリストアップします。

最寄駅が小さく金融機関がほとんどない場合は、

「ターミナル駅名 銀行」「ターミナル駅名 信用金庫」「ターミナル駅名 信用組合」

でも検索しましょう。

リストを作るのは、使い慣れたメモアプリでもエクセルでもなんでもOKです。

金融機関名、支店名、電話番号、担当者名をメモしておきましょう。

電話で聞いた情報はメモに追記していきます。

googleマップでリストアップ

購入物件エリアの金融機関は?

購入する物件の最寄駅にある金融機関も当たりましょう、という方がいますが、

今のところ私の不動産仲間のあいだで、自宅住所でも勤務地でもないエリアの金融機関から融資を受けられたという話は聞いたことがありません。

(購入する物件近くに法人登記して、物件近くの金融機関から借りる方法はありますが、今回は割愛します。)

メガバンク・地方銀行はダメ元?

不動産投資の実績がない初心者が、メガバンクや地方銀行から融資を得ることはまず不可能です。

リストアップして当たってみてもよいですが、ダメ元の精神で臨みましょう。

開拓の手順2:金融機関に電話

金融機関のリストアップができたら、どんどん電話していきます。

受付の方が電話に出るので、

  • 自分が何者か
  • 不動産賃貸業の融資について相談したいこと
  • 融資の営業担当者に繋いでほしいこと

を簡潔に伝えます。

融資課担当者ではなく、営業担当者の方がおすすめです。営業成績のために協力的な方が多い印象です。

担当者に以下の内容を簡潔に伝えましょう。

  • 自分が何者か
  • 不動産賃貸業の融資について相談したいこと
  • 物件を買おうと思っているエリアを伝え、融資が可能なエリアかどうか質問
  • 頭金、金利がどれくらいか
  • 融資が可能なエリアの範囲はどこまでか質問(今後の取引の参考用)
  • 資料を見ていただきたい、面談のお時間をいただけますか?とお願い
銀行への電話

電話する上で、ポイントが2点あります。

以下、順番に見ていきます。

電話のポイント1:事業であることをアピール

1点目は、「不動産投資のための融資」ではなく、「不動産賃貸業のための融資」の相談だと伝えることです。

投資=個人の私利私欲を満たすための行為、という響きに聞こえがちで、

事業=地方や国を活性化するための働き、という印象になります。

金融機関としても後者(事業)に対する融資の方が積極的なので、“事業としての不動産購入であり、そのための融資をお願いしたい”ということを伝えましょう。

電話のポイント2:融資可能エリアを確認

2点目は融資可能エリアの確認です。

そもそも融資の対象エリアでないと、いくらアピール情報を伝えても意味がありません。

自己紹介のあとは、購入したい物件のエリアを早々に伝えて、融資をしてもらえるエリアなのかどうかを聞きましょう。

また、融資が可能なエリアの範囲もあわせて確認しておきましょう。

今後、別の物件を買うときに、その金融機関を当たってよいか判断できるからです。

判断する姿

何十件も電話するのは、営業経験がない方は心が折れそうになるかもしれませんが、諦めないことが大事です。

ノッポ
ノッポ

電話が苦手な私でも汗だくになりながら少しずつ慣れてきました。

あなたも大丈夫!

面談を断られても、「○○を改善すれば融資していただけそうですか?」と聞いておくと今後に役立ちます。

開拓の手順3:金融機関に訪問・面談

電話をして面談のアポイントが取れたら、金融機関に訪問し、面談をしてもらいます。

金融機関への提出資料

先方から提出を求められるのは、大抵以下の2つです。

  1. 源泉徴収票または確定申告書 直近3年分(配偶者のものも含む)
  2. 物件資料(通称:マイソク)

運転免許証や保険証などの身分証明書も携帯しておきましょう。

融資を得やすくする工夫

必須の資料以外に、先方の担当者が上司に稟議をあげやすくするための情報も、自ら開示するようにしています。

担当者が上司に対して、

「ノッポさんとこの物件の収支は信用できます。お金を貸したら返ってきます。うちも収益が上げられます。だからノッポさんにお金を貸しましょう。」

と伝えやすくするための材料を見せるということです。

具体的には、

  • 履歴書(自分/可能であれば配偶者の分も)
  • 預貯金残高の一覧
  • 保有物件の一覧
  • 購入したい物件のシミュレーション表

など。他にもたくさんあるので、また別の記事で共有しようと思います。

ちなみに、始めから担当者目線で工夫ができていたわけではありません。

これまで15行ほどと面談する中で、徐々に学んでいきました

銀行との面談経験を積む姿

1つの金融機関と長く付き合うことが大切か?

無事、金融機関から借り入れをして最初の物件を手に入れられたとします。
恐らく次の物件を買う時も同じ金融機関から借りると思います。

その方がスピードも速いですし、勝手がわかっているからです。

また、1つの金融機関と付き合っていく方が、太い顧客になれて今後の融資の相談にも優位な気がしますよね。
私もそう思ってました。

しかし、数を増やしていく過程で、付き合う金融機関は増やした方がいいです。

とある経営者の方から以下を教わりました。

  • リーマンショックの時に、一つの銀行に頼り切っていた会社は、その銀行が貸し渋りをして経営が苦しいことになった。
  • 多くの銀行とつながっていた会社は、そのうち1つでも貸してくれる銀行があり耐えることができた。

つまり、1つの金融機関の融資動向に影響されるのはリスクである。ということです。

不景気になった時は、多くの銀行が貸し渋りすると思います。

そんなピンチの時でも物件を購入できるように、複数の金融機関とつながりを作っておくとをおすすめします。

不動産投資で銀行(金融機関)を開拓する方法のまとめ

さて、今回のまとめです。

銀行開拓は労力もかかりますし、工夫しようと思えば工夫できる点はたくさんありますが、やることはシンプルです。

✔︎ 銀行開拓の手順はたった3つ
  • 開拓の手順1:Googleマップで金融機関をリストアップ
  • 開拓の手順2:リストに沿って金融機関にひたすら電話
  • 開拓の手順3:担当者目線で資料を準備して金融機関と面談

とくに難しいことはしていません。

みなさんの銀行(金融機関)開拓がうまくいくよう、願っています!

そして、いつか「この金融機関おすすめだよ」と教えてくれたら嬉しいです。

ノッポ
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それではまた!

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30台中盤、仮セミリタイア(育休)中です。 貯金500万→不動産投資スタート→5年で純資産5000万円UP→法人設立→ブログ開始│目標はセミリタイア・海外移住│築古の区分ワンルームが投資のメイン

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