先日、大学時代の友人に「Amazonギフト券5万円をもらえる無料の不動産投資セミナーがあるんだけど、行った方がいいかな？」と質問されました。
皆さんならどうしますか？
- タダで5万円もらえるなら迷わず行くでしょ！
- なんか裏がありそうだから行かないほうがいいのでは…
など、人によって考えは色々だと思います。
友人に対する私の答えは、結論だけ言うと
「不動産投資に興味があるなら行った方がいい。でも物件は買わされないように！」です。
なぜ私が友人にそのように伝えたのか、理由をお伝えします。
※以下のストーリーは、私自身や知人が類似のセミナーに参加したときの経験にもとづく憶測です。
不動産セミナーで勧められた物件を買ってはいけない理由
「物件は買わされないように！」と私が友人に伝えた理由に、以下の3つがあります。
- 不動産業者が儲かる仕組みになっている
- 不動産業者の情報には重大な漏れがある
- 不動産価格がギリギリまで高くなっている
順番に説明していきます。
理由1：不動産業者が儲かる仕組みになっている
不動産セミナーで勧められた物件を買ってはいけない理由の1つ目は、セミナーで勧められる物件を買っても、不動産業者を儲けさせるだけだからです。
逆に、物件を買う側は損をする仕組みになっています。
どういうこと？
具体的に説明していくよ。
セミナーを開催している不動産業者は、2000万円で買った物件を3000万円でセミナー参加者のAさん（会社員）に売ろうとしている、と仮定します。
もちろんAさんは、元値が2000万円とは知りません。
不動産業者がAさんに物件を買わせるために言いそうなことは、まず、【仲介手数料が無料】ということ。
「3000万円の物件を買うと通常は仲介手数料が100万円程度かかるのですが、今回は自社の物件で仲介会社が入らないため、仲介手数料0円でお得です。」という内容です。
ですが、これに惑わされてはいけません。
不動産業者はすでに1000万円を上乗せして、Aさんに物件を売ろうとしているからです。
他にも、不動産業者はAさんに【空室期間がないから安心】と言って魅力づけをするでしょう。
具体的にどういうことかというと、不動産業者はAさんに物件を売って終わりではなく、「サブリース契約」をセットにすることがほとんどです。
「サブリース契約を結べば弊社（不動産業者）が家賃9万円でAさんの物件を借り続けるので、もし入居者さんが出て行ってもAさんには毎月9万円が入り続けます。空室期間がないから安心ですよね。」
といって、不動産業者はAさんにアピールします。
たしかに、通常は空室になれば家賃収入が0円になるので、空室期間がないというのは魅力的なのですが、これも惑わされてはいけません。
不動産業者はAさんから毎月9万円で借りて、11万円の家賃で借りる人を見つけるからです。
サブリース契約というのは、不動産業者が物件所有者（オーナー）に空室保証をする代わりに差額を取って儲ける仕組みなので、業者が悪いことをしているわけではありません。
ただ、オーナーからすれば、自分の物件として貸せば毎月11万円の家賃収入が入る物件を持っているのに、サブリースにしていることで9万円しか手に入らない、差額の2万円を毎月不動産業者にとられている、ということになります。
他にも、不動産業者はAさんに【不動産は年金代わりになる】【節税にもなる】と言うでしょう。
具体的には、以下のような話があると考えられます。
「家賃収入が月9万円ありますが、月9万円の返済、月1万円の管理費・修繕積立金がかかる（支出は月10万円）ので、月1万円の赤字になります。ですが、毎月手元から1万円払うだけで、35年後にはすべての返済が終わり、この物件はAさんのものになります。物件を持っていれば家賃収入があるので、定年後の年金代わりになって安心ですよね。しかも、返済が終わるまで毎月赤字ということは、会社員として多く払いすぎている税金が節約できますよ。」
といって、不動産業者はAさんにアピールします。
月1万円を35年…420万円で物件が買える！…買います！！
ちょっと待ったーーー！
さらに、不動産業者はAさんに【銀行への融資の相談は弊社がやります】と言います。
銀行に出向いてローンを何年いくらで組めるか相談する、というのは一般の人にはハードルが高いので、そこを請け負ってくれると言われると揺れる方も多いのではないでしょうか。
このような不動産業者の巧みな話術に乗せられて、「大した手間もかからず、月1万円払うだけで将来の安心が買えるならお得だな。」と物件を買ってしまう方がいるわけです。
Aさんのように忙しい会社員の方だと無理もないと思います。
「1名申込みがあって、買う直前だったのですが、ローン審査で落ちてしまいました。審査だけでもやってみませんか？（本当はいないけど）」
「先週も3名ほど興味を持たれていたので、早いもの勝ちになると思います。（本当はいないけど）」
というのも、不動産業者がよく使うセリフです。
理由2：不動産業者の情報には重大な漏れがある
先ほどまでの話だと、「不動産業者を儲けさせてしまうのは少々シャクだが、自分も儲かるのだから良いのでは？」と思われる方もいると思います。
ですが、ここで注意したいのが、先ほどの不動産業者の話には、【固定資産税】【原状回復費用】【家賃の下落】が考慮されていないということ。
物件を買うなら知っておかないといけない情報が漏れているのです。
これが、不動産セミナーで勧められた物件を買ってはいけない理由の2つ目です。
固定資産税…購入した物件にかかる税金で、毎年1回（分割なら数ヶ月に1回）支払いが発生します。
原状回復費用…入居者が物件から退去したとき、次の入居者を入れる前に部屋をきれいにするため、オーナーが負担する費用です。
家賃の下落…そのままですが、家賃が年々落ちることです。
新築のときには例えば11万円で入居者が入っていても、10年後20年後と物件が古くなっていけば、同じ家賃を取り続けることは通常難しくなり、例えば7万円の家賃でしか入居者が決まらなくなる、ということも十分ありえます。
そうなると、不動産業者はサブリースするメリットがなくなるので、オーナーに支払う家賃を9万円から6万円にするなど減額交渉をします。
サブリース契約をしても、オーナーに入る家賃が下がらない保証はないということです。
これらの点が、先ほどの業者の話には含まれていませんでした。
つまり、実際には毎月手元から出て行くお金は月1万円では済まず、しかも、手元に入ってくるお金はおそらく年々少なくなります。
不動産業者はAさんにそれを言わないことで、あたかもお得な買い物であるかのように見せている、ということがお分かりかと思います。
理由3：不動産価格がギリギリまで高くなっている
不動産セミナーで勧められた物件を買ってはいけない理由の3つ目は、不動産価格がギリギリまで高く釣り上げられているからです。
例えば、先ほどの話で出てきた物件価格の「3000万円」という数字ですが、これは、平均的な収入の会社員が、頭金ゼロあるいはオーバーローンで買えるギリギリの金額だと思われます。
不動産業者が銀行にあらかじめヒアリングをして、その物件でローンを組めるギリギリ高い金額が3000万円だとわかったから、そこまで金額を釣り上げてAさんに勧めている、ということです。
（不動産業者はその物件を2000万円で買ったのに！）
商売ってそういうものだよね、と言ってしまえばそれまでなのですが、2000万円の物件を3000万円で買わされると知っても買いたい人は少数派ではないでしょうか？
しかも、物件を1件買うと心理的なハードルが下がることもあり、2件目も同じように（不当に値段を釣り上げられた物件を、そうとも知らずに）買ってしまいやすくなります。
3件目の案内が来れば、それも買ってしまうかもしれません。
ただ、3件目くらいで、おそらく一般の会社員の方ができる借金額の上限がくるので、以降その業者からは物件の案内が来なくなります。
しばらくして業者から連絡があったと思ったら、今度は、“お友達を紹介してもらえれば50万円お支払いします”という案内かもしれません。
こうして、不動産業者は、多忙で無知な人をカモにして、芋づる式で儲けていくというわけです。
結果的に、5万円のギフト券というのは、不動産業者からすると安い広告費なんですね。
カモになるのは嫌だな…
それでも不動産セミナーに参加するメリット
ここまで読んで、「そんな詐欺みたいな目に遭うなら、不動産セミナーは行かない方がいいのでは？」と思った方が多いのではないでしょうか。
ですが、私は、不動産投資に興味があるならセミナーに行ってみることをオススメします。
理由は、以下3つのメリットがあるからです。
- 勉強の機会になる
- 不動産投資の仲間ができる
- 自分の課題が見えてくる
順番に説明していきます。
メリット1：勉強の機会になる
不動産業者の話に飛びついて物件を買わないようにさえ気をつければ、セミナーに参加することで、よい勉強の機会になります。
例えば、「業者が提示している物件価格が相場どおりなのか」「業者のいう見込みの家賃額は正しいのか」などを自分で調べることで、どのエリアのどういうスペックの物件がどれくらいの価格なのかを知ることができます。
また、業者の話から、どこの銀行が融資をしてくれそうかを知ることもできます。
誰もが知っているような大手銀行が、不動産投資の初心者である一個人に貸してくれることはごく稀です。
融資してくれる銀行を自分で開拓することになったときのために、マイナーな銀行名を知っておくとよいと思います。
メリット2：不動産投資の仲間ができる
不動産セミナーに参加するメリットの2つ目は、「仲間ができる」ということです。
不動産投資のセミナーに来ているということは、不動産や資産形成などに少しは興味があるということ。
すでに不動産投資を始めている方が参加していることもあります。
セミナー参加者と知り合っておくことで、後々、大家さん仲間として交流や情報交換ができるようになるかもしれません。
このような「横のつながり」を持っていると、不動産投資を拡大していくうえでチャンスが広がったり、同じ志を持った仲間と知り合えて人生が豊かになったりと、よいことがたくさんあります。
メリット3：自分の課題が見える
不動産投資のセミナーに行くことを私がオススメする理由の3つ目は、「自分の課題が見えるようになる」ということです。
不動産業者の話を鵜呑みにしてはいけないということさえ肝に銘じていれば、業者の話の何が正しくて何が間違っているか、自分の頭で考えるよい機会になります。
自分の頭で物事を考えるようになると、自分が何を知っていて何を知らないのかがわかり、自身の課題を把握できるようになります。
まずは、不動産投資セミナーの中で出てきた単語で自分の言葉で説明できないもの（例えば「節税」「減価償却」「法人設立」など）を調べるようにするだけでも、知識がついて面白いですよ。
まとめ：物件を買わないと誓って、セミナーに参加すべし！
「Amazonギフト券5万円をもらえる無料の不動産投資セミナーがあるんだけど、行った方がいいかな？」という質問に対する私の答えは、
「不動産投資に興味があるなら行った方がいい。でも物件は買わされないように！」です。
なぜ物件を買わされないように気をつけないといけないのか？
その理由は以下3点です。
- 不動産業者が儲かる仕組みになっている
- 不動産業者の情報には重大な漏れがある
- 不動産価格がギリギリまで高くなっている
それでも、不動産投資に興味があるならセミナーに参加してみたほうがよい理由は？
参加するメリットは以下3点です。
- 勉強の機会になる
- 不動産投資の仲間ができる
- 自分の課題が見えてくる
ちなみに、セミナーに出てきている不動産業者の人（おそらくは多くが営業担当）が、必ずしも悪意をもって物件を売ろうとしているわけではないです。
むしろ、彼ら自身もこの仕組みをあまり理解しておらず、本当によい物件だからぜひ売りたい！と純粋な気持ちで営業をしてきている場合も多いことを知っておいてください。
（だからこそ、セミナーに参加する側が余計に気をつけないといけないのですが…）
不動産投資セミナーで紹介された物件を買ってはいけないなら、どのような物件を買うのがよいのか。
私は、築年数が古めの、高くても1000万円程度の物件から買ってみるのがよいと考えていますし、自身もそのように不動産投資をはじめていきました。
その理由や詳細については、別の記事でお伝えしたいと思います。
それではまた！
堅実リーマン
最新記事 by 堅実リーマン (全て見る)
- 不動産投資の勉強方法を解説！【99%の初心者がしていない最強の方法】 - 2022/11/03(木)
- 不動産投資で最初に買った物件は？体験談と失敗の考え方 - 2022/10/30(日)
- 中古ワンルームマンション投資は儲かる！【所有物件すべて収支公開】 - 2022/10/27(木)