【不動産投資歴5年】中古ワンルーム物件の探し方とチェックポイント11個

不動産投資の物件の探し方 不動産投資
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ノッポ
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こんにちは、ノッポです。

不動産投資の初心者
不動産投資の初心者
  • ワンルーム物件の探し方が分からない
  • 物件情報の見方が分からない

この記事では、上記の悩み・疑問を解決します。

中古ワンルーム投資歴5年以上の私

【収益物件を探すときに実際に使ってきた不動産情報サイト】

【どんな情報に注意して物件を見ているか】

を初心者の方にも分かりやすく説明します。

実は、物件情報を見るときのポイントは11個しかなく、 慣れたら瞬間で物件の判断ができるようになります。

実際に経験を積んだからこそ書ける情報を載せているので、ぜひ最後までチェックしてくださいね。

✔︎ この記事を読むと分かること
  • 不動産投資の物件の探し方
  • 物件情報でチェックすべきポイント
  • 収益物件を見極める力のつけ方

不動産投資の物件の探し方

不動産投資の物件の探し方ですが、初心者の方におすすめしたい情報源は、シンプルに「不動産情報が載っているWebサイト」です。

不動産情報サイトの有名どころ

有名どころでは下記のサイトがあります。

ぜひ使うべき不動産情報サイト

上に挙げたサイト以外にも、大手不動産会社が投資用物件を載せているサイトなど、多数の物件情報サイトが存在します。

ですが、掲載情報の数や検索のしやすさから見て、メインで使うのは楽待健美家で十分です。

ただ、特定のサイトにしか載っていない物件があったり、検索性や見やすさなどの好みがあったりするので、ご自身でサイトを使ってみて、気に入ったサイトを使い込むのが良いでしょう。

不動産投資の物件情報の見方、注意点

楽待の物件情報ページ(スマホ版)を例に、私が気をつけて見ている点(チェックポイント)をお伝えします。

楽待の物件情報ページ
楽待の物件情報ページの一部(スマホ版)

あくまで私の基準ですが、11つの条件があるので、順番に説明します。

  1. 絶対条件:5個(クリアしていなければ検討外)
  2. 絶対ではないが要注意の条件:6個(クリアしていなくても場合によってアリ)

物件情報における【絶対条件5個】

まず、私が物件情報で必ずチェックするのが、以下の項目です。

【絶対条件】にしていて、これをクリアしない物件は一切検討しないと決めています。

  • 建物構造SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)かRC造(鉄筋コンクリート造)であること
    理由)融資期間を長く取れるため
  • 築年月:1983年以降であること
    理由) 新耐震基準の建物かどうかの目安になるため。 1981年6月1日以降に建築確認を受けたものが該当するが、SRCやRCだと1年程度かけて建築されるので1983年。
  • 沿線交通:最寄駅から徒歩10分以内であること
  • 土地権利所有権であること
    理由)融資に影響するため。借地権はややこしい。
  • 総戸数約20戸以上であること
    理由)戸数が少ないと今後の修繕積立金の値上がりが懸念されるため。
物件情報のチェック項目

物件情報における【絶対ではないが要注意の条件6個】

次に、絶対条件ではないけれど注意して見ている項目は以下のとおり。

  • 占有面積約16〜25㎡であること
    理由)リフォーム費用を抑えやすい。13㎡などは入退去が激しいため。
  • 管理費と修繕積立金:月額の合計が13,000円以下であること
    理由)基準より高い場合は、うまく管理されておらずマンションの状態が悪い可能性が高い。
  • 方角:北だからダメというわけではないが、購入価格との兼ね合いで判断。
  • 階数2階以上であること
    理由)1階だと浸水の懸念、半地下物件の場合は湿気やカビの懸念あり。
  • 取引態様:「仲介」や「媒介」だと手数料が発生するのでコストに加味。「売主」だと仲介手数料がかからない。
    (仲介手数料の例:物件価格700万円の場合、700万円×3%+6万円+消費税=29.7万円かかる)
  • 現況:空室なら原状回復が完了しているか確認。まだなら値下げ交渉。
ノッポ
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色々な物件情報を見ているうちに、自分なりの基準を持てるようになります。

以上が、私が経験から学んで決めた条件です。

収益物件を見極める方法

不動産投資の初心者
不動産投資の初心者

物件の探し方と情報の見方は分かった。

けど、どうやったら良い物件を見つけられるの?

これが次の疑問だと思います。

不動産投資の物件情報を定点観測

よい物件を探せるようになるには、定点観測が一番です。

コツコツ地道な作業ですが、毎日同じ条件で検索して物件を見ていく、ということです。

定点観測していると「このエリアでこの条件ならこれくらいの値段が妥当なんだな。これくらいの利回りが相場だな。」という感覚が持てるようになります。

ノッポ
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「おっ!安いのが出た!」と瞬時に反応できるようになりますよ。

楽待健美家には、条件を登録しておくと条件にマッチした物件情報がメールで届くサービスがあります。

自分で毎日サイトを見にいくのはハードルが高いという方は、【メールが届いたら物件情報をチェックする】という習慣づけをすると良いです。

物件情報のメール

物件情報の吟味はほどほどに

毎日物件情報をチェックして、ピカイチに良い物件を買うぞ!という意気込みを持たれた方、ちょっと待って下さい。

良い物件を求めるあまり、何ヶ月も物件を買わずにサイトを見ているだけにならないように気をつけましょう。

期限を決めて「まあまあ良いな」と思える物件に出会った、1件目を問い合わせてみるのがオススメです。

理由は2つあります。

理由1:いい物件は瞬間的に売れてしまう

すごくお得な物件を見つけたとしても、おそらく数日後にはwebから情報がなくなっていると思います。

いい物件は他の投資家も狙っているので、瞬間で売れてしまうからです。

何ヶ月も費やして結局1件も買えない、となると時間のロスが大きすぎます。

そのため、「まぁまぁ良さそうな物件」が出てきたら、まずは不動産屋さんに問い合わせてみましょう。

理由2:対策すべきことが見えてくる

不動産屋さんに問い合わせてみたタイミングで分かることが色々あります。

例えば、 頭金が足りないとか、勤続年数が足りないとか、携帯電話の支払いが遅延していてブラックリストに載ってしまっているとか、問い合わせることで対策すべきことが見えてきます。

ワンルーム情報を何ヶ月も探し、ようやく見つけた物件で上記のようなことが起こったら悲しいですよね…。

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物件情報を頻繁に見るのが面倒な人へ

物件を探すのが面倒という方や、そこそこの物件をもっと簡単に教えてくれよ。

そう思われる方もいるかもしれません。

そんな方におすすめなのが中古ワンルームマンションのセミナーです。(新築ではない!)

セミナーに関しては以下の記事をご覧下さい。

無料で勉強もできるので参加しない理由が見つかりません。

デメリットは5つくらいセミナーに参加すると大体似たような話になるので、時間を無駄にする可能性があることです。

不動産投資の物件の探し方まとめ

物件情報の探し方としては、楽待健美家 を活用しましょう。

そして、物件情報を見るべきポイント11個をおさえて下さい。
そのうち、以下は必須の確認項目5個です。

  • 建物構造
  • 築年月
  • 沿線交通
  • 土地権利
  • 総戸数

最後に定点観測をして、実質利回りのいい物件を見つけてみましょう。

そでができたら不動産業者に問い合わせるだけです!

もっと手軽に物件を見つけたいという方は勉強がてらセミナーに参加してみましょう!

この記事が最初の物件を購入するきっかけになれたら幸いです。

ノッポ
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それではまた!

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30台中盤、仮セミリタイア(育休)中です。 貯金500万→不動産投資スタート→5年で純資産5000万円UP→法人設立→ブログ開始│目標はセミリタイア・海外移住│築古の区分ワンルームが投資のメイン

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