ROIが高い物件だけを買うのが正解か?不動産投資の意外な盲点

盲点を知る 不動産投資
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ノッポ
ノッポ

こんにちは!
本業はサラリーマン、副業で不動産投資をしているノッポです。
(純資産の推移はこちら

以前の記事で、セミリタイア(サイドFIRE)のためのゴールを設定したら、あとは物件購入を繰り返しましょう、という内容を書きました。

ROIが高い物件を買ったほうが、より少ない現金で目標のキャッシュフローに到達できることも、事例からお分かりいただけたと思います。

ただ、物件を何件も購入していくにあたって、実は、ROIが高い物件だけを買えばいいというわけではないんです。

不動産投資の初心者・陽太
不動産投資の初心者・陽太

え!?ちょっと何言ってるかわからない…

ノッポ
ノッポ

だよね。でも安心して!
不動産投資を結構やっていても知らない人もいるくらいだから汗

今回は、なぜROIが高い物件を買うだけではダメなのか?どうすれば正解なのか?をお伝えしていきます。

これを知っているのと知らないのとでは大違い

不動産投資のスピードが全然違ってくるので、当然、セミリタイア(サイドFIRE)できる時期も変わってきます。

私は、知っていたおかげで、不動産投資歴7年でセミリタイア目前まで到達できました。

ぜひ最後までチェックして、より早いセミリタイア(サイドFIRE)を目指してくださいね!

不動産投資の2つの段階

不動産投資で資産を増やしていく過程には、実は2つの段階があります

  1. 純資産を積み上げる段階
  2. キャッシュフローを増やしていく段階

不動産投資をそこそこやっていても、最初からキャッシュフローしか見ていない人が結構います。

が、この2段階を分けて考えて、1段階目を経て2段階目へと移行していくことが重要です。

というのも、不動産投資ではじめからキャッシュフローを増やすことだけしか頭にないと、多くの人は、1つ物件を買った後、家賃収入で現金がたまるまで次の物件を買えない事態になってしまいます。

不動産投資の初心者・陽太
不動産投資の初心者・陽太

なるほど…仮に月5万のCFなら、次の物件の頭金になるまでに何年もかかりそう…貯金を使うのも限界があるし。

ノッポ
ノッポ

そうなんだよね。
物件が増やせないと何年たっても目標のCFに到達できない

一方、不動産投資で最初に純資産を増やしておけば、後はそれを元手に、物件を次々と買ってキャッシュフローを増やしていけます。

ROIが高い物件を買うだけではダメな理由

冒頭で、「ROIが高い物件だけを買えばいいというわけではない」と書きました。

その理由は、前述の2段階の違いにあります。

1段階目の純資産を積み上げる段階では、コツコツした家賃収入ではなく、物件を売却してガツンと稼ぐことが大事です。

目標のキャッシュフローに向けて物件をいくつも買うためには、現金を作らないといけないからです。

そのため、安く仕入れて高く売れる物件かどうかを見ないといけません。

1段階目では、月のキャッシュフローやROIが高くても、売却益が出なさそうな物件を買うのはオススメできません。

具体的にどういうことか、例をあげてみます。

売却益を見るかROIを見るか?

下記の物件AとBがあるとします。

皆さんはどちらを購入しますか?

物件A

  • 物件価格 1000万円(元々は1200万円で売られていた)
  • 頭金 150万円
  • キャッシュフロー 1万円マイナス
  • ROI マイナス8%(=ー1万円×12ヶ月÷150万円)

物件B

  • 物件価格 1500万円(元々は1300万円で売られていた)
  • 頭金 120万円
  • キャッシュフロー 2万円プラス
  • ROI 20%(=2万円×12ヶ月÷120万円)
不動産投資の初心者・陽太
不動産投資の初心者・陽太

CFがプラスで、頭金の少ないBに決まってるじゃん♪

ノッポ
ノッポ

ちょっと待ったー!!
「陽太の場合」はAのほうがいいよ!

物件Aはキャッシュフローがマイナスですが、元々1200万円で売られていたのを1000万円で買えるということは、単純計算で、買ってすぐ売却するだけで200万円の現金が増えます。

一方、物件Bは月のキャッシュフローが2万円なので、200万円を貯めるには8年以上かかります…。

不動産投資の初心者・陽太
不動産投資の初心者・陽太

なるほど…
僕は現金がないから、物件Bを買うと、しばらく次の物件は買えなくなってしまうのか。

ノッポ
ノッポ

そうだね。
たまにボロ戸建を現金で買ってCF数万円という例を見かけるけど、初期でやるのはNG!
(利回り50%とかなら良いけど…そんなの普通ない!)

不動産投資の初心者・陽太
不動産投資の初心者・陽太

ところで、さっき「陽太の場合」と言っていたけど、人によって違うってこと?

そうです!

  1. 純資産を積み上げる段階
  2. キャッシュフローを増やしていく段階

どちらの段階にいるかによって、選ぶべき物件は変わります

まだ純資産(ここでは簡単に現金とお考えください)をつくる段階であれば、売却益が出やすいであろう物件Aを選ぶのが正解。

逆に、純資産がたくさんありキャッシュフローを増やしていく段階に入っていれば、よりROIの高い物件Bを選んでOK。

ROIの高い物件を買ったほうが、より少ない現金で目標のキャッシュフローを達成できるからです。

まとめ:純資産からキャッシュフローへ

ノッポ
ノッポ

本日のまとめです!

不動産投資で資産を増やすには、下記2つの段階を踏むことが大切

  1. 純資産を積み上げる段階
  2. キャッシュフローを増やしていく段階

はじめの段階では、物件を買うための現金を作ることが大事なので、ROIにとらわれすぎず、売却益が出そうかどうかを見て物件を選びましょう

私のオススメは、

築古の中古区分マンションを買って家賃収入を得ながら、タイミングを見て売却

→これを繰り返す

→できた現金で、キャッシュフローを生みやすい一棟物の物件(アパートやボロ戸建など)にチャレンジしていく

という流れです。

参考になれば嬉しいです。

ノッポ
ノッポ

それではまた!

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ノッポ

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30台中盤、仮セミリタイア(育休)中です。 貯金500万→不動産投資スタート→5年で純資産5000万円UP→法人設立→ブログ開始│目標はセミリタイア・海外移住│築古の区分ワンルームが投資のメイン

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