不動産投資をこれから始める方の中には、
- 最初にどんな物件を買うのが正解なのか？
- 正直なところ、正解があるなら教えてほしい
- 今うまくいっている人は、どんな物件を最初に買ったのか？
と気になっている方もいるのではないでしょうか。
はい…失敗が怖いから正解があるなら知りたいです。
だよね〜自分もそうだった！
最初の1物件目は心理的にハードル高いよね。
そこで今回は、不動産投資7年でセミリタイア（サイドFIRE）目前まで到達した私が、
- 最初にどんな物件を買ったのか？
- なぜその物件を選んだのか？
- 最初に買う物件の選び方
などについて、お伝えしていきます。
正直に言ってしまうと、不動産投資に絶対の正解はないと思います。
ただ、不動産投資の初心者さんがこの記事を読めば、最初の1物件目を買うための知識と勇気が身につきます！
ぜひ最後までチェックしてくださいね。
不動産投資で最初に買った物件は？
私が不動産投資をはじめて最初に買った物件は、こんな感じでした。
- 購入価格500万円
- 神奈川県内
- 最寄駅は私鉄のマイナー駅、急行が停まらない
- 駅から徒歩2分
- 16平米、ワンルーム
- バストイレ洗面台が一緒の3点ユニット
- 鉄筋コンクリート造
- 当時で築25年くらい
- 家賃4.9万円、管理費・修繕積立金1万1630円
- キャッシュフローはマイナス1万円（！）
CFマイナス！？儲かる気がしない…
すでに不動産投資をしていた知人のおすすめ物件で、自分でもこれはいいかも！と思えたので買いました。
ちなみに、この物件を扱っている不動産会社はセミナーもしている大手のしっかりした会社だったのですが、当時はそれを知らずに買っていました。
今思えば無知で無防備すぎたかも…？
最初の物件を選んだ理由は？
私がその物件を買おうと思った理由は、相場より少し安そうだったからです。
当時は、こちらの記事の話をまだ知らなかったのですが、「相場より少し安く買えるなら、損はしないかな」と単純に考えて買いました。
失敗したときのことは考えなかったんですか？
もちろん考えたよ！
だから、失敗しても取り返しがつくように安めの物件にしたんだ。
失敗したときのシミュレーション
失敗というのは、例えば、
すぐに入居者が出て行ってしまって、新しい人がぜんぜん決まらない。売却しても、買った時の何分の1の値段にもならない。
などが考えられますよね。
私は、500万円の物件を買って、すぐ退去されて家賃収入が入らなかったとしても、すぐ売れば（諸手数料を引いて）400万円くらいは手元に戻ってくるだろうと思いました。
100万円なら、損しても勉強代として受け入れられそうだなと。
もちろん痛い出費だけど…
また、10年でローンを返済し終わって築35年になっても、最低300万円では売れるだろうと思いました。
月のキャッシュフローがマイナス1万円なので、10年間でマイナス120万円。
物件売却額 300万円－CF 120万円 ＝ 10年間での手残り 180万円
ここから諸費用を引いても、結構なお金が手元に残るだろうと考えていました。
失敗を恐れて買わないことのほうが失敗？
実際は、想定した悪いことにはならず、ずっと入居者がいましたし、高く買ってくれる人が現れて、620万円で売れました。
諸経費やマイナスのキャッシュフローを引いても、170万円くらい増やせました。
ちなみに、このとき、他に7物件くらい持っていました。
同じくらいの利益を7物件で再現できれば、170万円×7＝1190万円！
軽くサラリーマンの年収を超えると気づいたときは、脳内ウハウハでした。笑
それはウハウハしますね〜
初めて買った物件がうまくいったのは運もあったと思います。
でも、もし最初の物件で失敗していたとしても、私は「第一歩を踏み出して良かった！」と思っていた気がします。
100万円を失うかもしれないリスクを気にして、一生同じ世界にとどまっているくらいなら、人生が変わるかもしれない期待値に目を向けて、一歩踏み出したほうが、人生がよい方に向かうだろうなと、当時から考えていたからです。
失敗したらどうしよう…という不安もよくわかりますが、怖がって物件購入に踏み切らないと、何も変わらないんですよね。
人生を変えたいと思っているのに、変えるための行動をしないことのほうが、100万円なくすより、よほど失敗だし怖いことだと思います。
仮に失敗しても、同じことを繰り返さないための勉強になれば、失敗ではないですし！
それに、不動産投資を避けたとしても、人生で同じような決断に迫られることはあります。
転職や引っ越し、株式投資など、リスクとベネフィット（利益）を天秤にかけて決断しなければいけないときが、度々訪れるんですよね。
確かに、そうかもな〜
もちろん、勉強せずに思い切ってしまうとただのギャンブルなので笑、最低限の勉強をしたうえで踏み出すことが大事です！
不動産投資の最低限の勉強って、何すればいいの？
そうくると思って、記事にしておいたよ！
こちらの記事に、不動産投資の初心者さんが最初に読むべき5冊の本を書いています。
まだ読んでいない方は、ぜひ、本から勉強してみてくださいね。
また、無料の資料で勉強することもできます！
詳しくはこちらの記事に書いています。
最初の物件を買ったのはいつ？
ちなみに、私が不動産投資で最初の物件を買ったのは2014年です。
今はできませんし、当時でも珍しかった“フルローン”の10年返済で買いました。
購入までの勉強期間はどれくらい？
私が不動産投資の世界に出会ってから、最初の物件を買うまでの期間は3ヶ月です。
下記の3冊を読んだだけで、1件目を買いました。
- 『金持ち父さん貧乏父さん』
- 『不動産投資 1年目の教科書』
- 『中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい！』
え、はやっ！3冊だけ？
勉強は大事だけど、最初から色々知りすぎると、アラ探しばかりして買えなくなるからね！
最初に買う物件のオススメの選び方は？
最後に、初めて買う物件のオススメの選び方についてお伝えします。
少額の物件から始めよう
不動産投資で“最初に買う物件だからこそ”気をつけることがあるとすれば、それは「金額」の1点だけです。
最初の1件は、1000万円以下の少額の中古区分マンションがオススメです。
理由はもちろん、失敗したときの痛手を少なくするためです。
最初から何千万もする物件を買って大きな損失を出してしまったら、その後が大変ですよね…
効率を考えると、例えばアパート一棟を買って、月のCFが30万円…のほうが良いかもしれませんが、最初からそれを目指すのはハードルが高いですし、目利き力がないときに大きなチャレンジは危険です。
最初は、効率よりも、着実に経験値と実績を積むことを重視しましょう。
1件目でも2件目でも選ぶ基準は同じ
金額以外で、物件の選び方の基準は、1件目でも2件目以降でも変わりません。
こちらの記事に書いているポイントを押さえれば、物件選びで大きな失敗はしないと思います。
▼ 中級者向け！？
もっとマニアックに物件の探し方を知りたい方は、こちらの記事も読んでみてください。
まとめ：1件目の物件購入が人生転換のキッカケに
- 私が最初に買った物件は、マイナー駅から徒歩2分、築25年、500万円のワンルームマンション。
- 相場より少し安そうだった＆失敗しても大した損失にはならないと考えて購入。
- 失敗を怖がりすぎず、思い切って物件を買えば、人生転換のキッカケになるかも。
- 物件を買う前に、この5冊の本は読んでおくとGOOD。
- 最初に買う物件は、1000万円以下の中古区分マンションがおすすめ。
- 物件選びの基準は、こちらを参照。
それではまた！
堅実リーマン
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