不動産投資の物件の探し方とフロー【有料級のチェックポイント満載】

マンションの窓 不動産投資
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ノッポ
ノッポ

こんにちは!
本業はサラリーマン、副業で不動産投資をしているノッポです。
(純資産の推移はこちら

不動産投資をこれから始めたい方の中には、

  • 不動産投資の物件ってどうやって探すの?
  • 失敗しないために、物件のどんな情報を確認すべき?

と疑問に思う方もいますよね。

私も初めは、分からないことだらけでした!

今回の記事では、不動産投資歴7年で30件以上の物件を買ってきた私が

  • 不動産投資の物件の探し方
  • 確認すべき物件情報とその理由

をお伝えしていきます。

有料級の情報もたくさん載せているので、ぜひチェックしてください!

※「すでに入居者が住んでいる」「中古区分マンション」という、よくあるケースを前提にお話します。

楽待と健美家に登録

不動産投資の物件探しの第一歩は、楽待(らくまち)と健美家(けんびや)に登録すること。

多数の物件情報サイトがある中で、なぜこの2つをオススメしているのかは、こちら↓の記事をご覧ください。

物件情報を毎日チェック

不動産投資の物件探しで次にやることは、楽待健美家物件情報を毎日チェックすることです。

物件情報ページの見方や、どのような点に気をつけて見るのかは、こちら↓に詳しく書いています。

定期的に物件情報を見ていると、だんだんと物件の相場金額が分かるようになります

シミュレーションする

物件情報を毎日見ていると、気になる投資物件が見つかるようになってきます。

良さそうな物件を見つけたら、収支のシミュレーションをしましょう。

「不動産投資 シミュレーション」などとネットで検索すると、いくつか計算ツールがヒットするので、そちらを使ってみてください。

例えばこちらのページなどです。

私はより自分にマッチするよう自作の計算エクセルを使っていますが、それはまた別の記事で紹介したいと思います。

事前に調べる

シミュレーションをして「この物件良さそう!」となったら、以下の情報を調べてみましょう。

  • 大島てる 
  • マイソク
  • google MAP
  • 家賃相場

順場に補足します。

大島てる

大島てる」とは、事故物件の情報が載っているサイトです。

サイトに該当物件の住所を入力して、事故物件でないかどうかをチェックしましょう。

事故物件は絶対に買うな!というわけではないですが、安いと思って飛びついたら実は事故物件だった…と後悔しないようにするためです。

不動産投資の初心者・陽太
不動産投資の初心者・陽太

事故物件って結構あるんだな…

マイソク

「マイソク」とは、物件の概要や間取りなどが載っている資料のこと。

部屋を借りたことのある方なら、不動産屋さんで部屋情報のチラシのようなものを見たことがあると思いますが、それです。

マイソクに載っている、最寄駅からの徒歩分数を確認しておきましょう。

最寄駅がどこなのか、その駅からどれくらい近いのかは、不動産投資で失敗しないために重要な情報です。

ノッポ
ノッポ

駅の魅力や徒歩分数で、物件価格はかなり変わってきます!

google MAP

グーグルマップを使って、気になる物件の外観や、周辺にどんな建物や施設があるかを確認しましょう。

家賃相場

家賃相場をチェックしておきましょう。

毎日、物件情報サイトを見ていれば相場が身につきますが、気になる物件が出てきた段階で、改めて該当エリアや条件での相場を調べておくと安心です。

不動産屋に問い合わせる

事前に先ほどの情報を調べて、「この物件やっぱり良い!」となったら、各物件情報ページに載っている不動産屋さんに電話で問い合わせてみましょう

より詳しい情報を聞いて、リスクもすべて知った上で「あり!」と思えてから購入すべきだからです。

ノッポ
ノッポ

読者の皆さんだけに、私が7年間で磨き上げたリストを公開します!

下記のリスト通りに聞けば、必要なことが漏れなく聞けると思います。

不動産会社への問い合わせ事項
  • 売却理由
  • 指し値の可否
  • 専有部分の修繕の履歴
  • マンション全体の修繕の履歴
  • マンションの修繕積立金総額
  • 管積を上げる予定の有無
  • 現在の入居者の属性
  • 入居して何年経つか
  • 家賃滞納の有無
  • 室内洗濯機置き場の有無
  • 保証会社の引き継ぎ可否
  • 他の人の買い付け状況
  • 瑕疵担保免責(契約不適合責任免責)

順番に補足します。

売却理由

不動産会社に、なぜ今の持ち主が売りたがっているのか理由をたずねましょう。

相続で引き継いだ人の場合は、早く売ってしまいたいと思っていることが多く、こちらの指し値(言い値)が通ることもあります。

借金の担保にしていたが返済できずに手放すという場合は、競売にかけられて安く買い叩かれる前に一般市場で売ってしまいたいことが多いので、安く購入できるチャンスがあります。

指し値の可否 

不動産会社に、指し値が可能かどうかをたずねましょう。

企業が所有している物件の場合はダメなことが多いですが、個人所有だと指し値可能な場合もあり、こちらの言い値で安く買えるチャンスがあります。

専有部分の修繕の履歴

不動産会社に、専有部分(部屋の中やベランダ)の修繕の履歴をたずねましょう。

例えばエアコンや給湯器が15年前のものだと、物件購入後に自分が交換しなければ、などと分かるからです。

ノッポ
ノッポ

給湯器って30万くらいするんです!

マンション全体の修繕の履歴

不動産会社に、マンション全体の修繕の履歴をたずねましょう。

マンションは10数年に一度、大規模修繕があります。

大規模修繕が最近行われたなら修繕積立金が少なくても大丈夫ですし、近いうちに修繕予定なら修繕積立金が貯まっていないとマズイ(自分が購入してから修繕積立金が引き上げられるリスクがある)と分かるからです。

マンションの修繕積立金総額

不動産会社に、修繕積立金の総額をたずねましょう。

先ほどと同じで、大規模修繕が最近行われたなら修繕積立金が少なくても大丈夫ですし、近いうちに修繕予定なら修繕積立金が貯まっていないとマズイ(自分が購入してから修繕積立金が引き上げられるリスクがある)と分かるからです。

管積を上げる予定の有無

不動産会社に、管積(管理費・修繕積立金)が引き上げられる予定があるかどうかをたずねましょう。

修繕積立金が足りていないと、マンションの管理組合の決定で引き上げられることがあるので、あらかじめ把握しておきましょう。

現在の入居者の属性

不動産会社に、現在の入居者の属性をたずねましょう。

例えば下記のようなことです。

  • 年金受給者か:家賃滞納されにくいかも
  • 高齢者か:孤独死の可能性もある
  • 生活保護受給者か:家賃滞納されにくいかもしれないが、精神疾患が理由の人はトラブルが起きる可能性もある
  • 外国人か:夜逃げされる可能性、部屋の使い方が汚い可能性もある
  • 学生か:学年によっては退去が近い可能性もある
  • 勤務先の格:上場企業勤務だと家賃滞納されにくいかも
  • 性別:女性だと部屋がきれいな場合が多い

どれも、こうだから良い悪い、という訳ではないですが、知っておくと自分なりにリスクを予測しやすくなります。

入居して何年経つか

不動産会社に、入居して何年経つかをたずねましょう。

入居年数が長いと、今の人が退去したときに家賃を築年数に見合う相場まで下げなくてはいけない可能性があります。

もちろん、そのまま長く住み続けてくれる可能性も考えられます。

入居年数も、把握しておくことで自分なりにリスク予測ができるので、聞いておきます。

家賃滞納の有無 

不動産会社に、家賃滞納の有無をたずねましょう。

滞納が一度もない人だと、今後も滞納されない可能性が高いです。

室内洗濯機置き場の有無

不動産会社に、室内洗濯機置き場の有無をたずねましょう。

図面に載っていないだけで、実際は室内にあるケースも結構あります。

家賃保証会社の引き継ぎ可否

不動産会社に、家賃保証会社をそのまま引き継げるかどうかをたずねましょう。

オーナーが替わると家賃保証会社を引き継げないこともあります(引き継げるほうが良い!)。

引き継げない場合は、入居者が家賃を滞納したときに少々厄介です。

  • 自主管理の場合は、オーナー自身で入居者から家賃を回収する
  • 管理会社に任せる場合は、きちんと家賃回収してくれる管理会社なのかしっかり確認する

ということが必要になります。

他の人の買い付け状況

不動産会社に、他の人の買い付け状況をたずねましょう。

他の人も買おうとしている場合は、こちらも急がないといけないので、指し値をしている場合ではない、現地を見にいく余裕がない、などと判断できます。

不動産投資の初心者・陽太
不動産投資の初心者・陽太

スピード勝負になるってことか…

瑕疵担保免責(契約不適合責任免責)

不動産会社に、瑕疵担保免責(契約不適合責任免責)なのかどうかをたずねましょう。

瑕疵担保免責の場合は、物件購入後になにか不具合があっても、新オーナーが自腹で対応しなければなりません。

現地に行ってみる

不動産屋さんに問い合わせて疑問点を解消した後は、実際に現地に行ってみましょう

現地では、以下のことを確認しておくのがオススメです。

現地での確認事項
  • 外観
  • 駐輪場 
  • 集合ポスト
  • マンションの掲示板
  • ゴミ捨て場や共用部分
  • 物件の玄関扉
  • 周辺環境
ノッポ
ノッポ

面倒だけど結構だいじ!

順番に補足します。

外観

見た目が古びている感じなら(できれば屋根や屋上もチェック!)、大規模修繕が近いです。

修繕積立金がきちんと貯まっていることを確認しておきます。

駐輪場

自転車が乱雑に駐まっているなら、全体的にマンションの住民がだらしない可能性があります。

該当物件だけでなく、他の部屋の住民の質も気にしておいたほうがよいです。

不動産投資の初心者・陽太
不動産投資の初心者・陽太

建物に入らなくても色々わかるんだなあ…

集合ポスト

該当物件の集合ポストがチラシであふれていたら要注意!

ズボラな入居者さんだと、家賃滞納などトラブルのおそれがあります。

他の部屋の集合ポストについても同様で、住民の質がうかがえます

また、ポストの口にテープが貼られている部屋は空室なので、空室が多いマンションだな…人気がないのかな…などと分かります。

マンションの掲示板

マンションの掲示板に「うるさくしないで」等の張り紙がないかチェックしましょう。

住み心地がよくないマンションだと、該当物件の入居者さんが短期間で出て行ってしまうかもしれません。

ゴミ捨て場や共用部分

ゴミ捨て場や共用部分(廊下や階段など)が汚いと、住民の質が悪い可能性が高く、それを放置している管理会社や他部屋のオーナーも良くない証拠。

マンションがどんどん悪い方に転がっていく可能性が高いので、そういう物件は買わないほうが安全です。

物件の玄関扉

該当物件や、左右の物件の玄関扉に、変な張り紙がないか確認しましょう。

「営業お断り」「ノックするな」などと貼っている入居者はヤバイです。笑

周辺環境

マンションの周辺環境も見ておきましょう。

リスク(入居者が退去しやすい、新しい入居者入りにくい)になりうるものだと、

  • お墓や宗教施設が近い
  • 高低差がある
  • 階段が多い

などです。

逆に、プラスになる要素は、

  • スーパーやコンビニが近い
  • 駅からの道が安全、きれい
  • 車の音が静か

などです。

ご自身ならどういう環境がいいか、嫌か、を考えると分かりやすいと思います。

ただ、周辺環境がイマイチだからこそ物件価格が安い、というバランスもあります。

ノッポ
ノッポ

さじ加減が難しい!
物件情報をたくさん見て、感覚を身につけるしかないんですよね泣

まとめ

不動産投資の物件探しの流れは以下のとおりです。

  • 楽待と健美家に登録
  • 物件情報を毎日チェック
  • シミュレーションする
  • 事前に調べる
  • 不動産屋に問い合わせ
  • 現地に行ってみる

調べたり、確認したりすることがたくさんありますが、これらを押さえることで良い物件を買えるようになります。

1つずつクリアしていきましょう!

お金や投資について基礎知識をつけたい方は、こちらの記事↓もチェックしてください!

ノッポ
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それではまた!

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30台中盤、仮セミリタイア(育休)中です。 貯金500万→不動産投資スタート→5年で純資産5000万円UP→法人設立→ブログ開始│目標はセミリタイア・海外移住│築古の区分ワンルームが投資のメイン

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