前回の記事では、不動産投資の物件購入の流れを説明しました。
1件目の物件を購入できたら、セミリタイアするためのゴールを設定しましょう。
不動産投資でいくら稼ぐか？何件の物件を買うか？という目標地点を決めるということです。
物件購入とゴール設定の順番
ゴールはまず最初に決めるものでは？と思う方もいるかもしれませんね。
たしかに、目標を先に決めてから、初めての物件を探して買ってもOKです。
ただ、私は、まず1件目を買う→ゴールを設定する、という順番をおすすめします。
1件目を買う前から、数字とにらめっこしてアレコレ考えすぎて、結局1件も買わずに終わった…となってしまうと元も子もないからです。
考えるだけ考えて行動がともなわないパターンは、慎重な人ほど陥りやすいのですが、これは本当にもったいないです＞＜
僕そのタイプだ…気をつけよう。
不動産投資のゴール設定の方法
不動産投資のゴール設定の方法ですが、CCRとキャッシュフロー（CF）から、必要な現金を計算します。
知らない言葉が出てきたぞ…
先に、簡単に用語の説明をするから安心して！
CCRとは？
「Cash On Cash Return」の略です。投下した自己資金（頭金+購入辞書費用）を何年で回収できるか計算できます。
CCR(%)=年間のキャッシュフロー÷自己資金×100
例) CCR 25%の物件を4年持てば、キャッシュフローだけで自己資金は100%回収できる。
CCRが高ければ高いほど、投資がうまくできていることになります。
キャッシュフロー（CF）とは？
キャッシュフローとは、文字どおり、お金（キャッシュ）の流れ（フロー）のことです。一定期間でのお金の出入りを表します。
言葉の意味はなんとなく分かった！
なんとなくで今はOK！本題に入りましょう。
キャッシュフロー（CF）をどう設定するか？
セミリタイアするためのゴールを設定するにあたり、まず、必要な月々のキャッシュフロー（CF）を出します。
毎月いくらのCFがあればよいかは、月々の生活費から考えましょう。
生活費なんて計算したことない！という方は、こちらの記事を参考に算出してみてください。
必要な現金を計算する式
キャッシュフロー（CF）を設定できたら、いよいよ計算します。
CCRとキャッシュフローから、必要な現金を計算する式は、以下のとおりです。
月のキャッシュフロー（円）×12（ヶ月）÷CCR（％）＝必要な現金（円）
具体的な数字を入れてみるよ。
仮に、
- キャッシュフローが月30万円
- CCRが10％の投資をする
とした場合、30万円×12ヶ月÷10％＝3600万円
3600万円の現金が必要だとわかります。
必要な現金額をどう達成するか？
引き続き、先ほどの例で考えます。
3600万円の現金が必要だとわかりました。
これは、3600万円を貯めれば、あとは投資物件に替えるだけでOK、ということです。
必要な現金を貯めるためには、転売、貯金、株など様々な手段がありますが、私は圧倒的に不動産投資をおすすめします。
なぜ不動産投資がよいのかは別記事で詳しく説明しようと思いますが、例えば株の場合。
株で月30万円＝年360万円を得ようと思ったら、4％配当の場合、現金9000万円つぎ込まないといけません。
対して、不動産投資。
前の例の場合だと、現金3600万円で月に必要なお金が手に入ります。
9000万円と3600万円、どちらが達成しやすいかは明らかですよね。
不動産投資でのゴール達成の例1
ここでは、不動産投資によって、月に必要なキャッシュフローをどのように達成するか、例を見ていきましょう。
例えば、600万円の現金（頭金）を使って、物件価格3000万円（何円でも式には影響しない）の物件を買ったとします。
それが月5万円を生み出した場合、CCRは10％となります。
計算式 5万円×12ヶ月÷600万円×100＝CCR 10％
これと同様の不動産投資を6回繰り返せば（6戸買えば）、月のキャッシュフローは5万円×6＝30万円となり、ゴール達成です。
不動産投資でのゴール達成の例2
もっと投資効率のよい（CCRの高い）物件を買って不動産投資ができれば、必要な現金を減らせます。
例えば、300万円の現金（頭金+購入時諸費用）を使って、物件価格3000万円（何円でも式には影響しない）の物件を買ったとします。
それが月5万円のキャッシュフローを生み出した場合、CCRは20％となります。
計算式 5万円×12ヶ月÷300万円×100＝CCR 20％
この物件を6戸買えれば、月のキャッシュフローは5万円×6戸＝30万円となり、ゴール達成です。
必要な現金は、300万円×6＝1800万円です。
必要な現金がわかるとモチベーションが上がる
キャッシュフロー（CF）の数字だけだと、具体的な行動をイメージしにくかったのが、
- 現金が何円になればいい！
- CCRがいくらの投資を何回すればいい！
と分かると、イメージが湧きやすいのではないでしょうか？
これがゴールを決めるということです。
ゴールが明確になるので、モチベーションアップにも繋がります。
上の例ではCCRを10％や20％と仮置きしましたが、CCRが何％くらいの投資をできるかは、最初に買った物件から想定してみることができます。
中古区分マンションの不動産投資だと、CCRは5〜20％くらいが多いです。
まとめ：不動産投資のゴールを決めよう
・セミリタイアのためのゴール設定は、最初の1物件を買った後でOK。
なにも行動しないうちから知識だけためて数字（ゴール）を決めても、物件を買わずに終わってしまったらもったいないので。
・自分の生活費を把握し、月のキャッシュフローを設定します。
・CCRとキャッシュフローから、必要な現金を計算する式は、以下のとおりです。
月のキャッシュフロー（円）×12（ヶ月）÷CCR（％）＝必要な現金（円）
※CCRは、最初に買った物件からの想定値でひとまずOK。
・必要な現金額が算出できたら、あとはそこに向かって物件購入を繰り返しましょう。
次回は、目標に向かって物件数を増やすにはどうしたらいいか？をお伝えしたいと思います。
それではまた！
堅実リーマン
最新記事 by 堅実リーマン (全て見る)
- 不動産投資の勉強方法を解説！【99%の初心者がしていない最強の方法】 - 2022/11/03(木)
- 不動産投資で最初に買った物件は？体験談と失敗の考え方 - 2022/10/30(日)
- 中古ワンルームマンション投資は儲かる！【所有物件すべて収支公開】 - 2022/10/27(木)