前回の記事では、付き合う業者さんを賢く選んで、不動産投資で物件数を増やしていきましょうという話をしました。
今回は、セミリタイア（サイドFIRE）に向けて不動産投資を発展させていくためのステップアップについて説明していきます。
ステップアップ？
物件を増やすだけじゃないの？
物件数を増やしていくと、工夫や改善が必要なことが出てくるんだ。
この記事を読めば、不動産投資のステップアップのために必要なことがわかります。
これを知らずに、単にがむしゃらに物件数を増やすだけだと、思わぬ損をしたり壁にぶち当たったりすることも。
不動産投資歴7年で30件以上の物件を買ってきた私が、自身の失敗も踏まえて、皆さんに知っておいてほしい！と思うことを書きました。
ぜひ最後までチェックしてください！
法人を作る
不動産投資のステップアップのために必要なこと1つ目は「法人を作る」です。
法人を作る理由は、以下の3つです。
- 税金をコントロールする
- 融資を受けやすくする
- 住宅ローンを借りやすくする
順番に見ていきましょう。
税金をコントロールする
法人を作る理由の1つ目は、税金をコントロールするためです。
個人で物件を買うと、会社員としての収入＋物件からの収入で、所得が増えます。
所得税には累進課税制度が適用されるので、所得が増えるほど税率が高くなってしまいます。
せっかく不動産投資を始めて収入が増えても、もっていかれる税金の割合が増えるのでは、もったいないですよね。
一方、法人を作って、法人で物件を買えば、物件からの収入は法人に計上されます。
個人の所得税率が上がることはないので、ムダに高い税率で支払わなくて済みます。
私は7物件目を買うときに法人を作りました。
また、サラリーマンを辞めてセミリタイア（サイドFIRE）した後の話になりますが、法人から受けとる役員報酬の金額を低く抑えれば、収入が少ないので社会保険料や住民税の支払い額も少なくて済みます。
税金や節税についてイマイチわからない…という方は、こちらの記事を参考にしてみてください。
補足：法人はいつ作るのが良いか？
法人を作るのは、課税される所得が600万～800万円を超えたら、という話がよくあります。
しかし、物件を今後増やして行く予定やマイホームを買う予定がある人は、早めに法人を作ったほうが良いです。
その理由は、以下の「融資を受けやすくする」「住宅ローンを借りやすくする」ためです。
融資を受けやすくする
法人を作る理由の2つ目は、融資を受けやすくするためです。
個人だと、会社員の年収ベースで融資額を判断されてしまうので、銀行からあまり多くのお金を借りることができません。
額面の10倍（年収500万円なら5000万円）までしか借りられないと、よく聞きます。
一方、法人だと、不動産賃貸業という事業として見てもらえるので、事業性融資になります。
物件を買って事業の実績を積むことで、個人では借りられないくらい沢山のお金を借りやすくなります。
法人は決算をするので、決算書を見れば「現金」「借金」「資産」がいくら増えたのかが明確です。
一方、個人は確定申告はしますが、日常の消費やサラリーマン給料などがごちゃまぜになってしまうので、銀行から現金の推移が見えにくいようです。
銀行としては、資産状況を判断しやすい法人のほうが貸しやすくなります。
住宅ローンを借りやすくする
法人を作る理由の3つ目は、住宅ローンを借りやすくするためです。
個人で物件を買うために多額の融資を受けていると、いざマイホームを持とうと住宅ローンを使おうとしたとき、ローン審査に通らないことがあります。
私の知人にも、不動産投資をしてから住宅ローンを申し込んで、審査に落ちている人が複数います。
マイホームなんて不要！と今は思っていても、セミリタイア後は賃貸が借りにくくなる懸念から、マイホームを買っておこう！と思うときが来るかもしれません。
後々困らないよう、できるだけ物件は法人で買うようにしたほうが良いです。
個人と法人は別人格として扱われます！
ちなみに、先に投資用ローンを借りていて、後で住宅ローンを借りられなかった人は複数知っていますが、先に住宅ローンを借りている人は、後で投資用ローンに苦戦している様子はありませんでした。
ある銀行の人からは、むしろマイホームに住んでいる人の方が評価がいいという話もありました。
賃貸住まいだと、銀行の管轄エリア外に引っ越しされてしまうかも、という懸念があるからだそうです。
なので、マイホームが欲しい人はあまり先延ばしせず、住宅ローンを先に借りて、後から投資用ローンを借りる順番にすれば、個人である程度の融資を受けて物件を購入していくことも可能だと思います。
すみません！私は銀行員じゃないので正確な情報かは分かりません！
ただ、知人たちを見る限り、割と正しい情報では？と思っています。
外注する
不動産投資のステップアップのために必要なこと2つ目は「外注する」です。
サラリーマンとして働きながら不動産投資を積極的に続けるには、時間をつくることが重要です。
お金との相談にはなりますが、できるところは外注していきましょう。
なんでも自分で行えばお金はかかりませんが、膨大な時間がかかることも。
かえってコスパが悪くなったら本末転倒ですよね。
私は主に以下の3つを外注しています。
- 物件の管理
- 確定申告や決算処理
- 物件探し
順番に見ていきましょう。
物件の管理
自主管理していた物件の管理を、賃貸管理会社に委託しています。
賃貸管理会社の選び方については、こちらの記事に書いているので、参考にしてみてください。
ルームクリーニングや害虫駆除などで、賃貸管理会社の委託先の作業料が高いときは、安く作業してくれる人を『くらしのマーケット』で探して依頼しています。
確定申告や決算処理
個人の確定申告や、法人の決算処理は、大変なら税理士に依頼しましょう。
依頼する作業量が増えるほど報酬の支払い額も増えてしまうので、私は、法人の決算処理だけ外注しています。
お金が無限にあれば、全部外注したい…笑
法人の日々の会計処理は、クラウド会計ソフトの『freee』を使用しています。
姉が専業主婦なので、最近は簡単な会計処理も外注するようになりました。
お互いwin-winです！
物件探し
物件探しも、知り合いの不動産投資家に委託しています。
業務委託手数料を物件価格の数％払う、など取り決めをした上でですが、会社員などで忙しいときには協力してもらっています。
繰り上げ返済や物件売却
不動産投資のステップアップのために必要なこと3つ目は「繰り上げ返済や物件売却」です。
金利の高い銀行からの借り入れは、繰り上げ返済して、余計な金利の支払いを抑えます。
また、賃貸需要の低い物件（想定よりなかなか空室が埋まらない等）、自分で持ってみて大変な物件（やっかいな入居者が住んでいる等）、色々と手間がかかる物件などは売却して、よりよい物件を買うための現金を作ります。
純資産を増やしてからキャッシュフローを増やす
不動産投資のステップアップのために必要なこと4つ目は「純資産を増やしてからキャッシュフローを増やす」です。
純資産を積み上げる段階を経てから、目標のキャッシュフローを達成するための段階に移行していきましょう、ということです。
これは超重要！
最初から知っていたかった…
詳しくはこちらの記事↓に書いています。
正直、有料にしたいくらいの情報です。笑
ぜひチェックしてください！
まとめ：不動産投資をステップアップさせよう！
不動産投資のステップアップのために必要なことは、以下の4つです。
- 法人を作る
- 外注する
- 繰り上げ返済や物件売却
- 純資産を増やしてからキャッシュフローを増やす
ただ単に不動産投資をがむしゃらにやるより、状況を整えてステップアップしていったほうが、より着実にセミリタイア（サイドFIRE）に近づけます。
参考にして実践してもらえると嬉しいです。
それではまた！
堅実リーマン
最新記事 by 堅実リーマン (全て見る)
- 不動産投資の勉強方法を解説！【99%の初心者がしていない最強の方法】 - 2022/11/03(木)
- 不動産投資で最初に買った物件は？体験談と失敗の考え方 - 2022/10/30(日)
- 中古ワンルームマンション投資は儲かる！【所有物件すべて収支公開】 - 2022/10/27(木)