不動産投資のリスク13個と失敗を防ぐ方法(後半)

不動産投資のリスク後半 不動産投資
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ノッポ
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こんにちは!
本業はサラリーマン、副業で不動産投資をしているノッポです。
2014年から5年間で5000万の純資産を増やしました
(純資産の推移はこちら:セミリタイアを目指す30代の資産推移

不動産投資のリスク13個と失敗を防ぐ方法(前半)の続き(後半)です。

今日は、不動産投資のリスクだけでなく、不動産投資のリスクをどう捉えるとよいかもお伝えしていきます。

✓この記事を読むと分かること
  • 不動産投資のリスクの種類
  • リスクを回避する方法
  • 不動産投資のリスクの捉え方

不動産投資のリスクと回避方法

まずは、下記8〜13のリスクを、順に見ていきましょう。

不動産投資のリスク13個
  1. 家賃滞納リスク
  2. 漏水リスク
  3. 孤独死リスク
  4. 金利上昇リスク
  5. 税金リスク
  6. 地震リスク
  7. 水災リスク(ここまで前半で説明しました。)
  8. 空室リスク
  9. 供給過多リスク
  10. 価格下落リスク
  11. 修繕積立金の値上がりリスク
  12. 買ってみたら中ぼろぼろリスク
  13. 退去したら家賃大幅下落リスク

不動産投資のリスク8:空室

空室リスクとは…

物件を借りてくれる人(=入居者)がおらず空室のため、家賃収入がゼロになるリスクのこと

入居者が途切れないようにするには、当たり前ですが、できるだけ人気のエリア・条件の物件を、手頃な値段で見つけることです。

対応策は以下です。

空室リスクを回避する方法
  • 2〜3ヶ月も空室になりうる不人気エリアは避ける
    →例 駅徒歩20分、乗降者数の少ない駅
  • 気になる物件があるエリアの不動産会社を複数まわってヒアリング
    →例「管理会社を探しています。この辺の空室期間はどれくらいですか?家賃いくらで入居者を見けられますか?」

不動産投資のリスク9:供給過多

供給過多リスクとは…

地方の地主が新しい物件を乱立することで物件が供給過多になり、入居者がつかなくなったり家賃が下落したりするリスクのこと

対応策は以下です。

供給過多リスクを回避する方法
  • 人口流入が多い都心部の物件を買うようにする(東京なら23区内が無難)
供給過多リスクに備えましょう

不動産投資のリスク10:価格下落

価格下落リスクとは…

築年数の経過や景気悪化により物件の価格が下がるリスクのこと

物件の価格が下がるのは仕方ないので、下がり幅の少ない物件を買うのがポイントです。

対応策は以下です。

価格下落リスクを回避する方法
  • 価値の下落が大きい新築ではなく、中古の区分マンションを買う
  • 人口流入が多い都心部の物件を買うようにする(東京なら23区内が無難)
  • 魅力が少ない沿線の物件は避ける

不動産投資のリスク11:修繕積立金の値上がり

修繕積立金の値上がりリスクとは…

修繕積立金 ※が、数年に1回値上がりしていくリスクのこと(管理組合による)

※ 修繕積立金:エレベーター、外壁や手すりなどの共用部分を修繕するために、区分マンションの所有者が毎月支払う積立金

マンションは年々古くなっていくので、修繕に必要な費用も年々値上がりしていく可能性が高いです。

値上がりを念頭においておかないと、想定より利回りが悪くなってしまった…と後から気づいて後悔するかもしれません。もちろん、修繕積立金が値上がりしないマンションもあります。

対応策は以下です。

修繕積立金の値上がりリスクを回避する方法
  • 築年数の割にきれいなマンションを選ぶ
    →計画的に修繕されている方が費用が大きくかからない
  • 修繕せずに放置されているマンションは避ける
    →積立金が足りなくなり、大幅アップされる可能性あり
  • 物件購入前にマンション全体での積立額を確認する
    →不動産会社から重要事項調査報告書を見せてもらう
  • マンションが借り入れをしてないか、次の大規模修繕までに積立できるシミュレーションなのかを確認する
    →「前回の大規模修繕から14年経っているのに、300万しか積み立てられない。しかもマンションの管理組合が1000万も借り入れしている…。」など
修繕積立金の値上がりリスク
ノッポ
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お疲れ様です。リスクはあと2つを残すのみ!

不動産投資のリスク12:買ってみたら中ボロボロ

買ってみたら中ボロボロのリスクとは…

物件内がボロボロだと購入後に発覚するリスクのこと

すでに入居者が住んでいる物件を買う際は、中を見ないまま購入します。

そのため、入居者が退去してはじめて、ボロ物件だったと分かることも。

次の入居者を募集するにも、そのままでは家賃が下がったり入居者がつかなかったりするので、修繕することになります。

物件を見ずに購入する場合は、このリスクを考えておいたほうが良いです。

対応策は以下です。

買ってみたら中ボロボロのリスクを回避する方法
  • 売主に修繕履歴を見せてくださいと依頼する
  • 修繕が必要になっても費用が小さく済むワンルームの物件を買う
  • 修繕費用が発生すると見込んで提示価格より、安い値段で買う(指値)

私も、エアコンや給湯器が耐用年数をとっくに超えている状態の物件を買ってしまったことがあります。

幸い安く買っていたので、大きな痛手にならずに済みました。

不動産投資のリスク13:退去したら家賃大幅下落

退去したら家賃大幅下落リスクとは…

前オーナーが盛った家賃を鵜呑みにして購入してしまい、退去後の入居者募集時に家賃を大幅に下げる必要があると後から発覚するリスクのこと

例えば、同エリアの同条件の家賃相場が5万円のところ、6万円の家賃をとれている場合。

フルリフォームなど部屋の価値向上によって相場より高い家賃でも入居者がついているならよいのですが、

前オーナーが「●ヶ月フリーレント、●万円の商品券プレゼント、仲介手数料無料」とインセンティブをつける代わりに、家賃を相場より高くとっている場合があります。

このような工作で家賃を高くし、利回りを高く見せ、売却時の物件価格を盛っていることがあるので注意が必要です。

対応策は以下です。

退去したら家賃大幅下落リスクを回避する方法
  • 家賃が相場にあっているか購入前に確認する
  • すぐ退去して、家賃が下落すると想定して指値で購入する
家賃下落のリスクに備えて家賃相場や利回りは要検討

不動産投資のリスクの捉え方

前半・後半あわせて13個ものリスクを挙げたので、不動産投資ってリスクだらけだな…と思われたでしょうか。

ですが、私はこれらのリスクを負ってでも、不動産投資はやる価値がある投資だと考えています。
なぜなら、たとえ失敗しても取り返しがつきやすいから。

築古区分ワンルームなので、ダメージがあっても50万とかです。
(一棟とか、新築ワンルームだと失敗のダメージがでかい…)

人生長いのでそれくらいの損なんかより、一歩踏み出すことで見える世界の方がはるかに得られる価値があります。

例えるなら、

はじめての海外旅行はこわかった、トラブルもあった、今思えば相場より高い旅費だった。でもそこで得られた経験は後々の海外旅行を容易にしてくれる。

そんな感覚です。

それに、最近流行りの副業の中でも不動産投資は、

  • 固定費かからない(オフィス不要)
  • 人件費かからない(従業員不要)
  • 少ない実働時間でできる(買うとき、退去した時だけ)

とてもいい副業ですよね。

ちなみに、私自身、先ほど挙げたリスクの全てを最初から知っていたわけではなく、やりながら学んでいきました。それでも、取り返しがつかないような失敗はしていません。

正直にいうと、不動産投資を始める前から全てのリスクを把握するのは無理です。

この記事を読んでくださった方には、リスクを恐れて行動しないのではなく、まずは中古区分マンションを1つ買って、実践から学んでほしいです。

築古ワンルームの不動産に慣れてしまった私からすると、極端に言ってしまうと、
(また例えですみません。)

「リスクが怖いから不動産投資しない」のは、「外を歩いたら車にひかれるリスクがあるから外出しない」と同じ感覚です。それくらい大きな失敗が起こる可能性は低い。都内の中古区分ワンルームなら

はじめてみると、意外と素晴らしい・面白い世界が待っています。

ノッポ
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長い記事をここまで読んでくださった方には、“外出する人生”をぜひ選んでほしい!

まず何からすればいいの?という方はこちらも是非お読みください。

以上です。

ノッポ
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それではまた!

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30台中盤、仮セミリタイア(育休)中です。 貯金500万→不動産投資スタート→5年で純資産5000万円UP→法人設立→ブログ開始│目標はセミリタイア・海外移住│築古の区分ワンルームが投資のメイン

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