前回の記事では、自分自身の不注意や勉強不足が招いてしまった【失敗事例】を紹介しました。
今日は、自分の力ではどうしようもない不動産業界の“闇”によって引き起こされた失敗を共有します。
“闇”というと悪意があるようですが…
不動産業界の“特性”を知らないと、あなたも痛い目にあうかもしれません。
“闇”の内容だけでなく対策もお伝えするので、ぜひチェックしてくださいね。
- 不動産投資の失敗を招く不動産業界の“闇”
- 失敗しないための対策
これから不動産投資を始めるみなさんの参考になれば嬉しいです。
私が実際に体験した不動産業界の“闇”は、以下の3つです。
不動産業界の闇1：家賃滞納の隠蔽？
不動産業界の闇2：空室操作？
不動産業界の闇3：修繕履歴なし？
以下、順番に見ていきます。
不動産業界の闇1：家賃滞納の隠蔽？
入居者がいる物件を買うとき、その入居者に家賃滞納歴がないかどうかを売主側に確認します。
今回は売主＝不動産会社、つまり不動産会社が持っている物件でした。
当然私も確認をとったのですが、不動産会社から「家賃滞納はしていない」と言われ、一応信じて購入。
すると、初月から家賃を滞納されるようになってしまいました。
何年も住んでいた人だったので、それまで本当に滞納歴がなかったのであれば、オーナーが私に代わってから急に家賃を滞納し始めるのは不自然です。
不動産会社の「家賃滞納はしていない」発言の真偽は確認できませんが、おそらく滞納事実を隠蔽されました。
家賃を滞納する入居者がいると知ったうえで物件を買う人はいないでしょうから。
失敗しないための対策
後から知ったのですが、上の話の不動産会社は、なかなか悪評高い会社でした。 。
インターネット上で悪い噂を書かれているような業者が所有している物件を買うのは避けた方が良いです。
また、家賃保証会社がついてない物件を買った場合は、購入後に必ず保証会社をつけましょう。
私も、管理会社が頑張ってくれて数ヶ月家賃をなんとか回収し、その後保証会社をつけました。
その後に家賃滞納が本格化し始めたため、なんとか自腹を切らずにすみました。
家賃保証会社をつける重要性は、こちら⬇︎にも書いています。
不動産業界の闇2：空室操作？
入居者がいる部屋（区分）を２つ買ったのに、購入後すぐに2部屋とも入居者が出て行って空室になってしまったことがありました。
不動産業界に詳しい知人に相談したところ、空室操作が行われている可能性があるとのこと（珍しいことではないらしい…）。
私が購入したタイミングで管理会社を切り替えたため、はずされた管理会社が私に嫌がらせをしてきたようなのです。
具体的には、こんなことが起こっていたようです。
A社が建てたマンションでは、グループ会社の管理会社Bが多くの部屋（区分）を管理していました。
私は、マンションの区分を2つ（仮に101号室と202号室）を購入する際、
もともとついていた管理会社Bではなく、いつもお世話になっている管理会社Cに管理をお願いすることにしました。
101号室と202号室の管理をはずされた管理会社B（あるいは大元のA社）は、毎月の管理費が入らなくなり儲けが減ります。
私のことを快く思わないですよね。
そこで、管理会社Bは、101号室と202号室の入居者を、マンション内の別室（管理は管理会社Bがついている）に引っ越させ、101号室と202号室を空室にしました。
すると、私は、101号室と202号室から得られるはずだった家賃収入を得られなくなり、
管理会社Bは、別室のオーナーに空室を埋められたと良い報告ができるというわけです。
裏を掴んだわけではないので 真偽の程はわかりませんが、2部屋も同時に同じことが起こったので可能性は高そうです。
失敗しないための対策
個人が大手企業の圧力に対抗するのは現実的ではないですね。
大手系列のマンションで、グループ会社の管理会社がメインで入っているとわかった場合には、
無理に自分の付き合いを優先せず、おとなしく管理会社を引き継いだほうがよいかもしれません。
不動産業界の闇3：修繕履歴なし？
入居者がいる物件を買うときは、中を見ないまま購入することになります。
物件内の状態がわからないのは怖いので、修繕履歴を見せてもらえるよう売主側に依頼します。
ところが、修繕履歴が残っていないケースが多々。
おじいちゃん大家が気楽にやっている場合なんかは仕方ないですが、
管理会社がついているにも関わらず、情報管理が雑なのか、履歴が残っていないこともあります。
というわけで、物件内を確認できないまま購入すると、入居者が退去した後に、実はボロ物件だったと発覚することも。
次の入居者を募集するために、色々と修繕することになってしまいます。
失敗しないための対策
期待はできませんが、売主に修繕履歴を見せてもらえるよう依頼してみましょう。
履歴がない場合は、自衛策として以下2点をオススメします。
- 後で修繕が必要になっても費用が小さく済むワンルームの物件を買う
- 修繕費が発生しても痛くないくらい、安い値段で買う
まとめ：不動産業界の３つの闇
今日は、私が実際に体験した不動産業界の“闇”を3つ紹介しました。
不動産業界の闇1：家賃滞納の隠蔽？
不動産業界の闇2：空室操作？
不動産業界の闇3：修繕履歴なし？
「こういうことがあるんだな…」と不動産業界の“特性”を知っておくだけでも、
あなたが同じ場面に出くわしたときに、上手く立ち回れるかもしれません。
ぜひ、私の失敗を活かしてくださいね。
でも、不動産投資は怖くない！
ここまで読んで、「やっぱり不動産投資はこわい」と思った方もいるかもしれません。
ですが、あなたは私の失敗談を読んだので、同じ失敗をしにくいはず。
もし失敗してしまっても、その都度、再発防止をしていけばOKです。
とはいえ、金額の大きな一棟物で失敗するとダメージが大きいので、
以下の記事で説明している通り、やはり金額の小さい築古区分ワンルームから経験値をためていくことをオススメしたいです。
それではまた！
堅実リーマン
最新記事 by 堅実リーマン (全て見る)
- 不動産投資の勉強方法を解説！【99%の初心者がしていない最強の方法】 - 2022/11/03(木)
- 不動産投資で最初に買った物件は？体験談と失敗の考え方 - 2022/10/30(日)
- 中古ワンルームマンション投資は儲かる！【所有物件すべて収支公開】 - 2022/10/27(木)