不動産投資の失敗ってどんなものがあるの？
どんな失敗があるのか気になりますよね。
不動産投資って、危険とか、やめとけとか、何かとネガティブな情報が多いですから。
そこで、今日は、5年間で30件以上の物件を買ってきた私の【失敗事例】をお伝えします。
チャレンジしてきた分、それなりに失敗もあります。
でも、安心してください。
大ケガはしてませんし、失敗から学んでトータルは順調です。
- 不動産投資で実際にあった失敗事例
- 失敗の原因と対策
- 失敗の捉え方のススメ
これから不動産投資を始めるみなさんの参考になれば嬉しいです。
私がやってしまった不動産投資での失敗は、下記7つです。
【物件を売買するとき】
不動産投資の失敗1：利回り重視
不動産投資の失敗2：重要な情報の見落とし
不動産投資の失敗3：仲介手数料のムダ払い
不動産投資の失敗4：想定より安い売却金額
【物件を賃貸するとき】
不動産投資の失敗5：専任媒介契約の理解不足
不動産投資の失敗6：過度なリフォーム
不動産投資の失敗7：広告料のムダ払い
以下、順番に見ていきます。
不動産投資の失敗1：利回り重視
入居者がつきにくいエリアの物件を、利回りの高さだけで買ってしまい、空室期間が出てしまった「失敗」です。
失敗の原因
都心へのアクセスが良くない地方エリアの物件は安いので、利回りが高くなる傾向にあります。
利回りの高さを魅力に感じるあまり、入居者がつきにくい（空室リスクが高い）ことを軽視してしまいました。
失敗しないための対策
空室期間が長くなってしまうと元も子もないので、入居者がつきやすい好アクセスの地域で物件を探しましょう。
今後も空室リスクに怯えるのが嫌だったので、購入した物件は、早期に売却しました。
購入価格よりは高く売れたのですが、手数料もろもろで結局利益は出ず、苦い経験です。
不動産投資の失敗2：重要な情報の見落とし
相場より100万円も安かったので飛びついたら、物件構造が想定と違った「失敗」です。
オイシイ物件だと思い、物件情報を細かく見ずに不動産会社に購入意思を伝えてしまいました。
物件構造が鉄筋造ではなく鉄骨造であることに契約前に気づき、引き返すこともできたのですが、不動産会社との付き合いを優先してそのまま購入したことがあります。
失敗の原因
購入価格の安さに目がくらんで、重要な情報を見落としていたことです。
失敗しないための対策
物件構造などの重要な情報は、必ずチェックしてから購入検討するようになりました。
契約前になって「やっぱり買うのやめます」だと、不動産会社からの心証が悪く今後の付き合いに響くので、購入意思を伝える前に基本情報はきちんと確認しておきましょう。
いくつも区分を買っていくうちに、雑になってしまいました…反省
1年後に購入価格より高く売れたので、ひとまず安心しました。
築古の区分は価格帯が低いので、売買しやすくて良かったです。
不動産投資の失敗3：仲介手数料のムダ払い
仲介会社をはさまず物件を購入予定だったのですが、売主側の不動産会社の都合で仲介会社をはさむことに。
仲介手数料が発生することを意識せず仲介会社をはさむ許可を出してしまい、本来なら払わずに済んだはずの仲介手数料を払うことになってしまった「失敗」です。
失敗の原因
仲介会社をはさむ＝仲介手数料が発生する、ということを見落としていたことが原因です。
売主側の不動産会社の都合で仲介会社をはさむことになったので、私がその手数料を負担するのはおかしいと主張して交渉する余地があったはずですが、気づくのが遅れたため交渉もできませんでした。
失敗しないための対策
当事者が増えるとどんな影響があるのか、自分でよく確認しましょう。
不動産投資の失敗４：想定より安い売却金額
売却金額を上方修正するよう不動産会社に伝えたが、修正前の低い金額のまま売ることになってしまった「失敗」です。
失敗の原因
不動産会社を信用して、修正後の金額で売ってくれているものと思ってしまいました。
「媒介契約書」等の売却金額を修正しておけばよかったのですが、不動産会社が送ってこず、それを放置した自分に落ち度もありました。
（メールなどで記録は残っていたのですが、ゴネて“面倒な客”になると長期的に損することもあるので、不動産会社にはミスを軽く指摘するにとどめました。）
責めたい気持ちをグッとこらえて、自分の非を直す方に努めます。
担当者さんにはお世話になってますから！
失敗しないための対策
不動産会社を過信せず、外してはいけない情報は自分できちんと確認しましょう。
条件を変更したら、「媒介契約書」等も修正して、エビデンスを確保しておくと安心です。
不動産投資の失敗５：専任媒介契約の理解不足
入居者募集時に、専任媒介契約（その会社のみに委託）を結んでいたにも関わらず、契約外の不動産会社が見つけたお客様を入居させてしまった「失敗」です。
失敗の原因
初めての賃貸募集の契約であったため内容を理解できていなかったことです。
失敗しないための対策
不動産投資に限った話ではないですが、中身を理解しないまま契約を結ばないようにしましょう。
ちなみに、専任媒介契約を結んでいた不動産会社には謝罪し、なんとか目をつぶってもらえました。
代わりに、その後の入居者募集は、同じ不動産会社に専任媒介でお願いしています。
不動産投資の失敗６：過度なリフォーム
家賃帯に対して、過剰なリフォームをしてしまった「失敗」です。
不動産投資を始めた初期の頃、やってしまいがちでした。
失敗の原因
自分が住むマンションと所有物件（例：家賃5万）では家賃帯が異なり、入居者が求める機能やキレイさも違います。
にも関わらず、自分が住む感覚でちょっとでも汚れていたりしたら「床や壁見は張り替え」「給湯器やエアコンは最新に」とリフォーム箇所を増やしていました。
失敗しないための対策
「入居者をつけるために本当に必要なリフォームなのか？過剰でないか？」
「発生したリフォーム費用は家賃何ヶ月分で回収できるのか？」
と冷静に判断するとよいです。
不動産会社は入居者を見つけやすいように、「したほうがいい」の視点でリフォーム箇所を提案してきますが、鵜呑みにせず自分で考えましょう。
過剰にリフォームしたところで、家賃はさほど上げられないので注意です。
不動産投資の失敗7：広告料のムダ払い
不動産会社とのコミュニケーションミスで、広告料 ※をムダに多く支払うことになってしまった「失敗」です。
※ 広告料：オーナーから客付け業者（入居者を見つけてくれる業者。例：エイブル）に払う謝礼金のこと
失敗の原因
言葉の定義を確認しないまま話を進めてしまったことです。
例えば、「広告料2」と言うと、不動産会社によって【A】【B】2通りの解釈があります。
【A】客付け業者への広告料：家賃2ヶ月分、不動産会社への仲介手数料：別途1ヶ月分
【B】客付け業者への広告料：家賃1ヶ月分、不動産会社への仲介手数料：1ヶ月
私は【B】のつもりで「広告料2」と元付けの不動産会社に伝えたのですが、その会社（担当者）には【A】の意味で理解されました。
結果、1ヶ月分しか払うつもりのなかった広告料を2ヶ月分支払うことになってしまったのです。
失敗しないための対策
会社や担当者によって言葉の定義が異なることを念頭におき、誤解が生まれないよう丁寧に伝えましょう。
まとめ：不動産投資での7つの失敗
私が不動産投資でやってしまった失敗は下記7つです。
【物件を売買するとき】
不動産投資の失敗1：利回り重視
不動産投資の失敗2：重要な情報の見落とし
不動産投資の失敗3：仲介手数料のムダ払い
不動産投資の失敗4：想定より安い売却金額
【物件を賃貸するとき】
不動産投資の失敗5：専任媒介契約の理解不足
不動産投資の失敗6：過度なリフォーム
不動産投資の失敗7：広告料のムダ払い
読んでお分かりいただけたように、
- 購入を急いで冷静な判断ができなくなっているとき
- 相手と意思疎通できていると慢心しているとき
にはミスが起こりやすいです。
私と同じ失敗をしないよう、みなさんも気をつけてくださいね。
不動産投資の失敗は本当にこわいか？
不動産投資は「失敗がこわい」という方が大半だと思います。
しかし本当に「失敗はこわい」ことなのでしょうか？
今回の記事では私の5年間の失敗を書いてきましたが、
どれも人生を揺るがすほどの大したダメージはありません。
不動産投資での失敗はこわいものではなく、
受け入れられる程度であり、再発防止も可能です。
得られるメリットの方がはるかに大きいと私は思っています。
あなたも今までの人生で、 【失敗のこわさ ＜ メリット】 を経験していませんか？
例）初めて自転車の補助輪を外したとき、 初めて海外旅行をしたとき
私は、上記経験の中に不動産投資も入っています。
この記事を読んで、失敗はこわいものではないと思って頂けて、
あなたが不動産投資を始められるきっかけとなったら幸いです！
ただし、築古の区分だからダメージが少ないという点は強調しておきます。
お時間があれば、以下の記事も読んでみてください。
それではまた！
堅実リーマン
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